鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

水戸 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	水戸ＮＴ -31	水戸市		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m市道、北1.8m、角地		１中専高度2種最高20m (60,160)
b	水戸ＭＳ -277	水戸市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	水戸ＭＳ -273	水戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東10m市道、北東7m、角地		１低専 (60,100)
d	水戸ＢＭ -31033	水戸市		更地	（　）	ほぼ台形	南西4m市道、中間画地		１低専 (40,80)
e	水戸ＭＳ -262	水戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１低専御茶園遺跡 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,238	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 78.0]	39,808	100 [ 105.5]	37,733	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	39,600
b	(　 ) 42,017	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	39,976	100 [ 105.7]	37,820		39,700
c	(　 ) 42,933	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	40,047	100 [ 101.7]	39,378		41,300
d	(　 ) 37,648	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	40,182	100 [ 104.0]	38,637		40,600
e	(　 ) 41,667	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	42,089	100 [ 108.0]	38,971		40,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -22.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,300 円／㎡]

水戸 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難な為、適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,476,389	304,112	1,172,277	1,043,460	128,817	（　0.9730） 125,339	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,506,780 円　　　　（　 16,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

水戸 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	50.00	ＬＳ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度2種最高20m	60 ％	200 ％	160 ％	156 ㎡	13.6 m x 11.5 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建戸建住宅。３ＬＤＫ。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貨しの為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,294	129,400	1.0	129,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		129,400		129,400
								0

⑨年額支払賃料	129,400 円　×　12ヶ月　＝　 1,552,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている為計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,552,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 77,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,475,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	129,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,229 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,476,389 円　　　　（　 9,464 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	水戸ＴＦ（賃）　　　　-13	1,286 ( 1,284)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,261	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,295 円/㎡　月額支払賃料（　 1,294 円/㎡）　基準階 1 F B
b	水戸ＯＮ（賃）　　　　-1	1,330 ( 1,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,357
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

水戸 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	76,500 円	15,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	62,112 円	1,552,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 122,400 円	15,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	15,300 円	15,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,300 円	15,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 304,112 円　（　　　　　　 1,949 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,300,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,043,460 円（　　　　　 6,689 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,476,389 円
②総費用	304,112 円
③純収益　①－②	1,172,277 円
④建物等に帰属する純収益	1,043,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	128,817 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	125,339 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 803 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,506,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
水戸 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

水戸 -7

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　高田　文明

印

TEL.

鑑定評価額

6,300,000 円

１㎡当たりの価格

40,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	水戸市元吉田町字境町２８４５番３				②地積　(㎡)	156 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度2種最高20m (60,160)
	1.2:1	住宅ＬＳ2	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域	南4m私道	水道、ガス、下水	水戸 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
ｍ私道

交通

施設

水戸駅南東方

2.5km

法令

規制

１中専
(60,160)
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

水戸駅の南東方、一般住宅や共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。狭隘道路が多いために生活利便性に劣り、
選好性も弱い。需要は低迷しており、今後も僅かな下落幅を示しつつ推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に水戸駅の南東方に位置する既存の住宅地域。需要者は水戸市内の賃貸住宅に居住する３０～４０代
の一次取得者が中心となっている。小規模住宅が建て込んだ熟成した住宅地域であるため供給は限定的であり、街路条
件に劣ることから需要も少なく、需給動向は低迷している。土地は１５０～２００㎡程度で５００～８００万円程度、
新築の戸建物件は２，０００万円台前半が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する信頼性の高い５つの取引事例を採用して試算した価格である。近隣地域
内にはアパートなどの収益物件も見受けられるが、経済合理性に見合う賃料水準が形成されているとは言い難く、収益
価格は極めて低位の水準が求められた。快適性が重視される住宅地域であって自用目的の取引が中心となっているため
、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　水戸 -32 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 44,700 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[104.0]

100
[111.1]

[105.0]
100

40,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は概ね横ばいで推移している。地価は底
値感があり、条件の良好な地域では下げ止ま
りも見られるが、条件の劣る地域では依然下
落傾向にある。

利便性は比較的良好であるが、街路条件や画
地規模等に劣り、競争力はやや弱く、需要も
弱含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

水戸 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	水戸ＵＨ -30	水戸市		底地	（　）	不整形	北東4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
b	水戸ＴＳ -894	水戸市		更地	（　）	ほぼ正方形	東3.6m市道、中間画地		１低専 (40,80)
c	水戸ＫＹ -21153	水戸市		更地	（　）	ほぼ整形	東4m私道、中間画地		２中専高度2種最高20m (60,160)
d	水戸ＢＭ -31033	水戸市		更地	（　）	ほぼ台形	南西4m市道、中間画地		１低専 (40,80)
e	水戸ＫＹ -21155	水戸市		更地	（　）	ほぼ正方形	西4m市道、南西4m、角地		｢調区｣エリア指定 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 29,684) 29,684	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	32,656	100 [ 86.2]	37,884	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	39,800
b	(　 ) 43,193	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	42,346	100 [ 109.0]	38,850		40,800
c	(　 ) 31,453	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	30,836	100 [ 81.2]	37,975		39,900
d	(　 ) 37,648	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	40,182	100 [ 105.1]	38,232		40,100
e	(　 ) 20,554	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	20,151	100 [ 53.4]	37,736		39,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -46.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,400 円／㎡]

水戸 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地が既成の住宅地域に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,483,328	304,452	1,178,876	1,043,460	135,416	（　0.9730） 131,760	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,635,200 円　　　　（　 16,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

水戸 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	50.00	ＬＳ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度2種最高20m	60 ％	200 ％	160 ％	156 ㎡	13.6 m x 11.5 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸用の２階建戸建住宅（３ＬＤＫ）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,299	129,900	2.0	259,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		129,900		259,800
								0

⑨年額支払賃料	129,900 円　×　12ヶ月　＝　 1,558,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,558,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 77,940 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,480,860 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	259,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,468 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,483,328 円　　　　（　 9,509 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	水戸ＴＦ（賃）　　　　-13	1,286 ( 1,284)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 94.0]	100 [105.0]	1,316	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,300 円/㎡　月額支払賃料（　 1,299 円/㎡）　基準階 1 F B
b	水戸ＴＳ（賃）　　　　-9	1,199 ( 1,197)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 92.0]	100 [104.0]	1,305
c	水戸ＫＹ（賃）　　　　-7	1,401 ( 1,399)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	1,283

水戸 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	76,500 円	15,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	62,352 円	1,558,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 122,400 円	15,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	15,300 円	15,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,300 円	15,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 304,452 円　（　　　　　　 1,952 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,300,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,043,460 円（　　　　　 6,689 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,483,328 円
②総費用	304,452 円
③純収益　①－②	1,178,876 円
④建物等に帰属する純収益	1,043,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	135,416 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	131,760 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 845 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,635,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,900 円／㎡）