別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 水戸 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 -2 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　高田　文明 印  TEL.

鑑定評価額 6,100,000 円  １㎡当たりの価格 30,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市内原町字門１１０５番５ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成の住宅地域 東5.5m市道 水道、下水 内原 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       198 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 内原駅南方 520m 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ内原駅の南方に形成された一般住宅が並ぶ既成の住宅地域である。内原駅の橋上化が具体化、駅北側の熟成 途上の商業地域への利便性が向上し、今後は徐々に需要が回復するものと期待される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は水戸市の西部、内原駅を中心とする既存の住宅地域である。主な需要者は旧内原町の賃貸住宅に居住する ３０～４０代の一次取得者であり、一部に隣接市町からの転入も見られる。生活利便性は比較的良好な地域であるが、 最近はエリア指定区域の宅地分譲が見られるようになり、当該地域の需要は相対的に少ない。土地は２００㎡程度で５ ００～７００万円程度、新築の戸建物件では２，２００～２，５００万円程度が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、旧内原地区の住宅地域に存する信頼性の高い５つの取引事例を選択採用して算定した価格である。収益価 格については、標準地の画地規模が小さいため、経済合理性に基づく賃貸経営がほぼ困難と判断されることから算定し ていない。自己用住宅に係る取引が支配的であり、実際の取引価格を指標として価格が決定されることが一般的と認め られるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格３０，８００円／㎡をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　水戸 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [109.1] [102.0] 100 30,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は概ね横ばいで推移している。地価は底 値感があり、条件の良好な地域では下げ止ま りも見られるが、条件の劣る地域では依然下 落傾向にある。 内原駅北側の商業施設の集積により利便性が 向上、駅橋上化計画により今後さらなる利便 性の向上が見込まれ、需要の回復が期待され る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％