別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 浪江 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浪江 -1 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　英博 印  TEL.

鑑定評価額 4,430,000 円  １㎡当たりの価格 13,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 双葉郡浪江町大字川添字中ノ目８０番１ ②地積 　(㎡) 321   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 戸建住宅が見られ、 農地も多い戸建住宅 地域 東12m町道 水道、下水 浪江 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南   220 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.7 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       321 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 農地の宅地化が徐々に進む地 域 街 路 基準方位　北　　１ ２ｍ町道 交通 施設 浪江駅南西方 700m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 水田の宅地化による小規模分譲地が多い地域であったが、避難指示解除後も帰還していない家屋が多数見られる 。復興事業の進展に伴い居住率も上昇し、地価は安定した推移を辿ると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は双葉郡北部から南相馬市にかけての住宅地域で、近隣地域は農地の宅地化が徐々に進む住宅地である。避 難指示が解除されてから、徐々に帰還者は増えているが、高齢者が多く若年層の帰還は進んでいない。取引は同町の地 縁者等が中心だが、不動産業者や帰還困難区域に居住していた住民、復興事業関連の事業者の取引も見られる。取引価 格のバラツキが大きく中心となる価格帯も把握できないが土地のみの場合５百万円程度が需要の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 震災後の浪江町内では賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算しなかった。よって取引事例比較法により鑑定 評価額を決定せざるを得ないが、徐々に震災後の取引も見られるようになってきたため、震災後の取引市場を前提とし た比準価格が試算できた。価格は周辺地域における取引価格を参考に決定される地域なので、鑑定評価額は比準価格を 中心に、代表標準地との検討も踏まえて上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広野 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [156.4] [103.0] 100 13,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 避難指示解除後３年以上経過するが、全般に 住民の帰還は低調である。 特別な地域要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％