別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 福島富岡 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島富岡 5-1 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　小野　博 印  TEL.

鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 30,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 双葉郡富岡町大字小浜字中央２３１番１外内 ②地積 　(㎡) 550   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 台形 1:1.5 銀行 Ｓ1 銀行、事業所等が見 られる国道沿いの商 業地域 西16m国道、北側道 水道、下水 富岡 880m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    60 ｍ、南   120 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.5 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 大型商業施設が立地する一方 で閉鎖されたままの事業所等 も残る。 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 富岡駅北西方 880m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も町の希少性を有する町の中心商業地として現状を維持すると予測する。廃炉・復興関連の事務所需要は落 ち着きつつあり、地価水準は当面、安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、富岡町内の商業地域及び混在住宅地域。主たる需要者は、廃炉・復興事業関連の法人等である。国道６ 号沿いの地域で、震災復興支援目的で町が誘致したスーパー、ホームセンター等が入居する商業施設を中心に事業所、 銀行、沿道サービス施設、警察署、東電廃炉資料館等がみられるが、再開していない事業所も多い。需要の中心価格帯 は、事業者により規模等が様々で見出すことができない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地域は、一部に賃貸物件も見られるものの、自用の店舗、事業所等が殆どを占める路線商業地域で賃貸市場が成立 していないことから、収益還元法は適用できなかった。当該地域においては、収益性より類似物件の取引価格水準が不 動産取得の指標として重視される。よって、自用目的で規範性を有する取引事例から求められた比準価格を標準に、同 一需給圏における市場動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小売店舗等の商業施設は充足しており、廃炉 ・復興関連の事務所需要も落ち着きつつある 。 地域要因に特段の変動は見られず、需給バラ ンスは概ね安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％