別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 福島小野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島小野 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　眞宏 印  TEL.

鑑定評価額 3,860,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田村郡小野町大字小野新町字寺下７６番２０ ②地積 　(㎡) 261   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南6m町道、背面道 水道 小野新町 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       255 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部に近い高台の住宅団 地 街 路 基準方位　北、　６ ｍ町道 交通 施設 小野新町駅北西方 1.7km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主とする戸建住宅地域で、今後も現状で推移するものと予測する。人口減少や老齢化から土地需要が 少なく、就労機会を求める若年労働者の町外転出等で需要の減退にあり、地価水準は若干下落すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小野町及び近隣市町村の住宅地域。需要者は、同一需給圏内の居住者及び勤務者が中心である。町内人口 の減少が続き、老齢化率も高いことから土地需要が減退し、不動産市場は低迷している。就労機会を求める若年労働者 層の町外転出や町外に居住する子供世帯の元への高齢者移住等の影響を受け、需要は弱い。尚、新型コロナの影響も懸 念される。土地は２００～３００㎡程度で４００万円程度、新築戸建住宅で２０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主とする住宅団地内の画地で、周囲にアパート等の賃貸物件も見られず、賃貸市場が成立していないため、 収益還元法は適用できなかった。快適性を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標として価格が決定されるこ とが一般的と認められる。従って、信頼性のある取引事例により求められた比準価格を標準として、世帯分離の動向や 地域経済の状況を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田村 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [148.7] [104.0] 100 14,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口・生産年齢人口とも減少傾向にある。 就労機会を求める若年労働者層の町外転出等 から土地需要が減退し、不動産市場は低迷し ている。 町中心部に近い住宅団地であるが、土地需要 が少なく、周辺住宅地では供給過剰の状況に あり、地価は若干下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.6 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％