別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 福島石川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島石川 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　禎夫 印  TEL.

鑑定評価額 5,950,000 円  １㎡当たりの価格 21,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石川郡石川町字古舘１８０番２ ②地積 　(㎡) 278   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い中、 アパート等が見られ る住宅地 北東6m私道、北西側道 水道 磐城石川 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 台風による水害の被災地に隣 接する住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ私道 交通 施設 磐城石川駅北東方 2.2km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部に近い利便性に優れた住宅地域であり、当面は現状維持的な推移と予測。人口減少に加え、大型商 業施設や役場に近い高台の長久保地区に需要が向かい、地価は下落傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は石川町内の住宅地域一円。需要者の中心は町内に居住する一次取得者である。古くからの商店街の存する 市街地中心部や役場等のある長久保地区にも近く利便性の優れる住宅地域であるが、一昨年１０月の水害では近隣地域 周辺及び中心部で大きな被害があり、優位性が低下している。土地は５００～７００万円程度、新築の戸建住宅で２， ０００万円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 新規の賃貸物件の供給は少なく、賃貸市場は未成熟であり、収益還元法は適用できなかった。市場では利便性や快適性 を重視した取引が主体であり、市街地中心部の価格牽連性が強い類似地域における、同様の取引事例を基礎に求められ た比準価格の説得力は高い。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　棚倉 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,100 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [ 82.0] [103.0] 100 22,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は微減した。土地取引は 減少、昨年の水害からの復旧等で住宅着工戸 数は増加した。 一昨年１０月の水害では、近接する中心部で 河川氾濫による大規模な浸水被害が発生し、 需要を下押ししている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.8 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％