別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 棚倉 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   棚倉 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　英之 印  TEL.

鑑定評価額 7,010,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東白川郡棚倉町大字棚倉字南町５番５ ②地積 　(㎡) 320   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗併用 住宅等が建ち並ぶ住 宅地域 東7.5m町道 水道、下水 磐城棚倉 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 棚倉城跡の南方に形成された 既成住宅地域 街 路 基準方位北　　　７ ．５ｍ町道 交通 施設 磐城棚倉駅南東方 1.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部に近い既成住宅地域で環境形成に格別の変動要因は認められず、当面は現状を維持しながら推移すると 予測する。生産年齢人口減少等の一般的要因の影響を反映し地価は今後も弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は棚倉町及び周辺町村の住宅地域一円と判断した。需要者の中心は町内居住者が中心で当該地域に地縁等を 有する者が多く、圏外からの流入はほとんど見られない。棚倉町では生産年齢人口の減少と老齢化の進展が相俟って、 新設住宅着工戸数も減少傾向にある等、新規宅地の有効需要は減退し、地価下落傾向が継続している。取引自体が少な いが、需要の中心となる価格帯は、土地で５００～７００万円程度、新築戸建住宅で２０００万円以内と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有の住宅及び併用住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域で、賃貸需要を十分に見込むことが出来ないため、収益価格の 試算は断念し、比準価格のみを試算した。比準価格は、棚倉町内で実際に成立した既成住宅地の取引事例に基づいて導 出されており、その信頼性は高く、同一需給圏内の類似不動産の需給関係を適切に反映している。以上から、現実の不 動産市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　棚倉 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,100 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [ 82.5] [102.0] 100 21,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内の人口減少率は県平均を上回って推移し 、特に生産年齢人口が減少している。新設住 宅着工戸数も前年同時期と比較して減少して いる。 旧国道の西側背後の既成住宅地域で、地域要 因に特段の変動は見られない。 地域内の標準的な画地で、個別的要因に特段 の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％