鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福島西郷 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ２Ｙ -125	西白河郡西郷村		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南16m村道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	２１Ｋ１４Ｙ -19	西白河郡西郷村		貸家建付地	（　）	長方形	南6m村道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
c	２１Ｋ２ -3	白河市		建付地	（　）	ほぼ台形	北6m市道、東5m、角地		（都）近商 (80,200)
d	２１Ｋ２Ｙ -71	白河市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、東8m、角地		（都）商業 (90,400)
e	２１Ｋ１４Ｙ -69	白河市		建付地	（　）	正方形	北西8.5m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,266	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	40,266	100 [ 97.4]	41,341	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,300
b	(　 ) 60,499	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	58,172	100 [ 159.5]	36,471		36,500
c	(　 ) 32,751	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.9]	38,111	100 [ 97.7]	39,008		39,000
d	(　 ) 48,566	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	46,963	100 [ 117.8]	39,867		39,900
e	(　 ) 37,449	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	41,152	100 [ 116.0]	35,476		35,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 +85.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -9.6	環境　　　　 +21.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 +26.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.2	環境　　　　 +37.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,000 円／㎡]

福島西郷 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,366,926	1,543,238	4,823,688	4,242,780	580,908	（　0.9466） 549,888	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	10,574,769 円　　　　（　 20,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島西郷 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	180.00	Ｓ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	526 ㎡	23.0 m x 23.0 m	前面道路：村道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所　各階フロア貸し　規模は有効需要及び駐車場確保を考慮

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	100.0	180.00	1,766	317,880	3.0	953,640
							0.0	0
2～ 2	事務所	180.00	100.0	180.00	1,501	270,180	3.0	810,540
							0.0	0
～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		588,060		1,764,180
								0

⑨年額支払賃料	588,060 円　×　12ヶ月　＝　 7,056,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,056,720 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 705,672 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,351,048 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,764,180 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,878 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,366,926 円　　　　（　 12,104 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ４ＣＹ　　　　-29	1,130 ( 1,128)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.1]	100 [ 80.0]	1,604	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,770 円/㎡　月額支払賃料（　 1,766 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ２ＣＹ　　　　-4	2,164 ( 2,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [118.3]	100 [108.0]	1,882
c	２１Ｋ２ＣＹ　　　　-3	1,932 ( 1,876)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [106.6]	100 [106.0]	1,819

福島西郷 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	232,800 円	58,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	564,538 円	7,056,720　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 140,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 488,800 円	58,200,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	58,200 円	58,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,200 円	58,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,543,238 円　（　　　　　　 2,934 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,200,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0729	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0698 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,242,780 円（　　　　　 8,066 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,366,926 円
②総費用	1,543,238 円
③純収益　①－②	4,823,688 円
④建物等に帰属する純収益	4,242,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	580,908 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	549,888 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,045 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,574,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
福島西郷 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福島西郷 5-1

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　淺川　和徳

印

TEL.

鑑定評価額

20,500,000 円

１㎡当たりの価格

39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	31,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西白河郡西郷村字道南西１０２番外				②地積　(㎡)	526 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:1	店舗、事務所兼住宅Ｗ2	店舗、駐車場、ホテル等が混在する駅前商業地域	南16m村道	水道、下水	新白河 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 170 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

新白河駅西口広場前の商業地
域

街

路

１６ｍ村道

交通

施設

新白河駅西方

80m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

駅前通りの商業地域である。周辺には集客力に優れた商業施設は存せず、専ら国道沿いの大型商業施設が存在感
を示している。格別の変動要因はなく、当面の間、現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は当村及び隣接する白河市等の商業地域である。需要者は、同一需給圏に地縁を有する個人等が中心と思料
する。対象標準地の存する新白河駅西口広場前の商業地域は、白河市側の東口との比較において、繁華性は大きく劣る
。当村内での商業地域の取引は少なく、価格も個別に形成される傾向があることから、需要の中心となる価格帯は見出
しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の所在する地域は土地の高度利用が進んでおらず、土地価格に見合う賃料が得られないため、収益価格は低
位に試算された。地域内及びその周辺では土地利用は自己使用目的が中心であり、賃貸市場が形成されていないため、
収益性への指向はほとんどない。このため、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡を考慮のうえ、現実の取引市
場の実態を反映した実証的価格の比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　白河 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +0.9

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 47,900 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.9]

100
[120.8]

[100.0]
100

39,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は、主に新型コロナウイルス感染症
拡大の影響を受け、厳しい状況にあるが、徐
々に持ち直しつつある。当村の人口は概ね横
ばい傾向。

新規進出の店舗等はほとんど確認できない。
駅から程近い立地特性も相俟って、駐車場利
用が多くみられ、飲食店舗が商業施設の中心
となっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.4
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福島西郷 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ２Ｙ -125	西白河郡西郷村		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南16m村道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	２１Ｋ２Ｙ -71	白河市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、東8m、角地		（都）商業 (90,400)
c	２１Ｋ１４Ｙ -67	白河市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10.5m国道、東2m、角地		（都）商業 (80,400)
d	２１Ｋ１４Ｙ -46	白河市		建付地	（　）	長方形	西7m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,266	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	40,266	100 [ 100.3]	40,146	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,100
b	(　 ) 48,566	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	46,963	100 [ 114.0]	41,196		41,200
c	(　 ) 41,172	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	40,678	100 [ 112.6]	36,126		36,100
d	(　 ) 34,096	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	34,475	100 [ 91.4]	37,719		37,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -7.4	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,000 円／㎡]

福島西郷 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,634,984	1,983,316	5,651,668	5,044,680	606,988	（　0.9466） 574,575	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	11,049,519 円　　　　（　 21,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島西郷 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	210.00	Ｓ2	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	526 ㎡	23.0 m x 23.0 m	前面道路：村道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所のフロア貸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	210.00	100.0	210.00	1,815	381,150	3.0	1,143,450
							0.0	0
2～ 2	事務所	210.00	100.0	210.00	1,543	324,030	3.0	972,090
							0.0	0
～

～

～

計		420.00	100.0	420.00		705,180		2,115,540
								0

⑨年額支払賃料	705,180 円　×　12ヶ月　＝　 8,462,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,462,160 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 846,216 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,615,944 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,115,540 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,040 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,634,984 円　　　　（　 14,515 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ２ＣＹ　　　　-4	2,164 ( 2,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [108.0]	1,936	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,820 円/㎡　月額支払賃料（　 1,815 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ１４Ｃ　　　　-7	993 ( 964)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [ 72.0]	100 [100.0]	1,703
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福島西郷 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	276,800 円	69,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	846,216 円	8,462,160　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 140,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 581,200 円	69,200,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	69,200 円	69,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,200 円	69,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,983,316 円　（　　　　　　 3,771 円／㎡）　　（経費率　　 26.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0729	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0698 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,044,680 円（　　　　　 9,591 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,634,984 円
②総費用	1,983,316 円
③純収益　①－②	5,651,668 円
④建物等に帰属する純収益	5,044,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	606,988 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	574,575 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,092 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,049,519 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,000 円／㎡）