別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 福島西郷 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島西郷 -2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　淺川　和徳 印  TEL.

鑑定評価額 8,530,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西白河郡西郷村大字熊倉字折口原５８番１ ②地積 　(㎡) 386   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農地等が 混在する住宅地域 南西7m村道 水道、下水 新白河 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       375 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 村役場等の公共施設との接近 性が優る住宅地域 街 路 基準方位　北　　７ ｍ村道 交通 施設 新白河駅北西方 3.7km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 村役場等の公共施設との接近性が良好な比較的住環境の優れる住宅地域である。周辺には農地等も見られるもの の、宅地需要は底堅い。地域内に格別の変動要因はなく、当面の間、現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西郷村及び白河市の住宅地域一円であり、特に東北新幹線の線路西側の住宅地域と代替性が強い。需要者 は村内に地縁がある者、又は白河市等に通勤する個人が中心である。役場等の公共施設及び生活関連施設との接近性に 優れる地域であるが、周辺には水田、畑等の農地も見られる。需要の中心となる価格帯は、土地は７００～９００万円 程度、新築戸建住宅は総額で２，０００万円前後が中心と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 幹線道路背後に存する村役場等からも程近い住宅地域内に存している。居住の快適性・利便性を指向する住宅地域であ り、需要者の多くは代替競争不動産との比較検討、周辺取引の相場等に着目して取引の意思決定を行う。土地利用は自 己使用目的が中心で、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算せず、代表標準地との均衡を考慮のうえ、現 実の取引市場の実態を反映した実証的価格の比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白河 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [152.8] [103.0] 100 22,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、主に新型コロナウイルス感染症 拡大の影響を受け、厳しい状況にあるが、徐 々に持ち直しつつある。当村の人口は概ね横 ばい傾向。 区画整然とした分譲住宅地の土地供給が断続 的に行われている。当該近隣地域は街路条件 に恵まれ、公共施設等との接近性が良好であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +9.6 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％