別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 会津美里 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津美里 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　禎夫 印  TEL.

鑑定評価額 6,250,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大沼郡会津美里町字高田甲２８８７番１ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の小売店舗等が 建ち並ぶ国道沿いの 商業地域 西10m国道 水道、下水 会津高田 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧会津高田町の古くからの中 心商店街 街 路 １０ｍ国道 交通 施設 会津高田駅南方 1.2km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 宿場町の面影を残す商店街であるが、閉鎖店舗の増加で商業機能が低下し、衰退化傾向と予測。大型店等への顧 客の流失による収益性の低下、経営者の高齢化等で取引は限定的で需要は弱く、地価は下落傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は会津美里町内及び会津若松都市圏の同規模の町の商業地域一円であるが、旧会津高田町の商業地との代替 性が強い。需要者は小売業、飲食業等の町内の個人事業主等に金融機関等が加わる。メインストリート沿いの古くから の商店街で稀少性は認められるが、町内外の大型店への顧客の流出で収益性が低下し、後継者不足等もあって閉鎖店舗 が増えて衰退化傾向にあり、需要は弱い。画地規模が様々であり、需要の中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 町内で新規の貸店舗等の供給はほとんどなく、収益還元法は適用できず、比準価格のみを求めた。町内の商業地の取引 は少なく、用途混在地の事例も含め広域的に資料を収集したが、比準価格は代替・競争関係の強い旧会津高田町内で成 立した取引事例を重視して求められたものであり、信頼性は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　喜多方 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,100 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [100.0] 100 [114.2] [100.0] 100 18,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世帯数はほぼ横ばいだが、人口は年３００人 強程度（約２％弱）の減少が継続しており、 生産年齢人口割合は５０％を切り、高齢化が 進行している。 役場新庁舎と複合文化施設が高田地区に一昨 年開庁したが、その影響は小さく、また、商 圏が狭い小規模店中心で競争力は低下してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.6 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％