別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 会津美里 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津美里 -5 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　禎夫 印  TEL.

鑑定評価額 2,050,000 円  １㎡当たりの価格 5,320 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大沼郡会津美里町福重岡字桜ノ下甲９９５番１外 ②地積 　(㎡) 386   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農地に囲まれた中規 模住宅の多い住宅地 域 南5m町道、東側道 水道 会津本郷 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   550 ｍ、南   250 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 会津盆地の南端、南会津地方 に連なる山地部に近い農家集 落地域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ町道 交通 施設 会津本郷駅南西方 4.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高齢化の進行する集落地域であり、衰退傾向と予測する。世帯分離層の減少に加え、利便性の良い市街地の住宅 地に向かう需要もあり、地価は下落傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,320 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、会津美里町及び隣接する市町村の農家集落地域一円。同一需給圏内の農家等の世帯分離層等が需要者の 中心である。人口減少や高齢化から世帯分離が減少しているのに加え、通勤や買い物の便の良い市街地に向かう需要も あり、地価は下落傾向にあるが、地価水準が低位であることから、その下落幅は小幅である。規模によって取引額はま ちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域の農家集落地域であり、賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用できない。集落部での取引は 限定的で少ないことから、広域的に事例を採用したが、町内の類似集落や隣接市の集落部等で成立した取引事例に基づ き適切に求められた比準価格は実証的で信頼性が高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津若松 -24               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,770 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [146.2] [100.0] 100 5,280  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,350 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世帯数はほぼ横ばいだが、人口は年３００人 強程度（約２％弱）の減少が継続しており、 生産年齢人口割合は５０％を切り、高齢化が 進行している。 高齢化の進行等で衰退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.4 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％