別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 会津美里 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津美里 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　禎夫 印  TEL.

鑑定評価額 6,050,000 円  １㎡当たりの価格 16,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大沼郡会津美里町字鹿島３０３３番 ②地積 　(㎡) 371   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (50,200) （その他） (50,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか学校 、官庁等が存する住 宅地域 南3.6m町道 水道、下水 会津高田 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧会津高田町の中心部に位置 する街路条件のやや劣る住宅 地域。 街 路 基準方位　北　　３ ．６ｍ町道 交通 施設 会津高田駅南方 1.1km 法令 規制 （都） １中専 (50,160) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成度の高い住宅地域であるが、高齢化等により衰退化傾向と予測する。細街路に面して快適性が劣り、加えて 会津若松市に流失する人口もあり、需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は会津美里町及び隣接する市町村の住宅地域一円であるが、特に旧会津高田町中心部の住宅地との代替性が 強い。需要者の中心は町内の一次取得者である。市街地中心部にあるが、豪雪地帯にあり細街路の地域への需要は弱く 、地価は下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は規模によって様々で見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 新規の賃貸物件の供給は少なく、賃貸市場は未成熟であり、収益還元法は適用できなかった。周辺は、街路条件と利便 性等を重視した取引が中心の住宅地域であり、類似性の高い旧会津高田町の中心部の取引事例に基づき求められた比準 価格は妥当性は高い。よって比準価格を採用し、町内住宅地域の地価バランスや地価動向も踏まえ、鑑定評価額を上記 の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世帯数はほぼ横ばいだが、人口は年３００人 強程度（約２％弱）の減少が継続しており、 生産年齢人口割合は５０％を切り、高齢化が 進行している。 役場新庁舎と複合文化施設が高田地区の新布 才地に一昨年に開庁したが影響は小さく、街 路条件が劣り競争力を低下させている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％