別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 会津坂下 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津坂下 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　盛英 印  TEL.

鑑定評価額 6,970,000 円  １㎡当たりの価格 30,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河沼郡会津坂下町字市中三番５番内 ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 地区計画等 1:2.5 店舗 Ｗ1 店舗、銀行、店舗兼 住宅等が見られる商 業地域 西17m町道、背面道 水道、下水 会津坂下 680m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 安兵衛通り商店街地区に存す る 街 路 １７ｍ町道　　二方 路 交通 施設 会津坂下駅北方 680m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 国道４９号と県道会津坂下会津高田線の中間にあって、良好な街路条件を有し高い市場競争力を有するものの、 商業地需要は減少傾向で、当面地価は微減傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、会津坂下町内の商業地域を中心に周辺市町商業地域に亘る範囲と判定する。需要者の中心は地元法人、 個人事業者等である。当町の商業地需要の中心である各種ロードサイド施設が建ち並ぶ国道４９号沿いの路線商業地域 への需要はやや停滞傾向にある。取引される規模、価格帯はまちまちであり、市場の中心価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件の比準価格は、商業地取引が少ない郡部商業地域であるものの、規範性の高い当町内の事例を採用しており、市場 の実態を客観的に反映し説得力が高いものと思料する。なお収益価格は、賃貸物件がない新興の商業地域であるため収 益還元法の適用は断念した。以上により、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　喜多方 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,100 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [100.0] 100 [ 70.7] [100.0] 100 30,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町内国道４９号沿い路線商業地域等が、近 隣町村を含む圏域の中心となっているが特に 変動は見られない。 良好な街路条件、隣接不動産等周囲の状態等 により市場競争力は高いが、地域要因の変動 はない。 二方路が標準的で、市場競争力に変動はない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％