鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

南会津 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１４ -33	南会津郡南会津町		更地	（　）	長方形	西6m未舗装区画街路、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	２１Ｋ１４ -34	南会津郡南会津町		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m町道、中間画地		（都）１中専 (50,150)
c	２１Ｋ６ -52	南会津郡南会津町		更地	（　）	ほぼ台形	西3m未舗装町道、中間画地		都計外
d	２１Ｋ１４Ｙ -27	南会津郡南会津町		更地	（　）	長方形	南13m県道、中間画地		（都） (60,200)
e	２１Ｋ１４Ｙ -28	南会津郡南会津町		建付地	（　）	ほぼ整形	南12m町道、西10m、角地		（都）１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	23,762	100 [ 132.3]	17,961	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	18,100
b	(　 ) 15,144	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	14,644	100 [ 82.3]	17,793		18,000
c	(　 ) 9,400	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	9,353	100 [ 53.0]	17,647		17,800
d	(　 ) 13,453	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	12,729	100 [ 85.8]	14,836		15,000
e	(　 ) 15,930	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 85.0]	100 [ 101.8]	18,170	100 [ 115.8]	15,691		15,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -36.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 17,000 円／㎡]

南会津 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,757,088	494,497	2,262,591	2,170,390	92,201	（　0.9711） 89,536	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,827,265 円　　　　（　 6,770 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南会津 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	94.50	ＬＳ2	189.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	50 ％	150 ％	150 ％	270 ㎡	10.5 m x 28.0 m	前面道路：町道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３ＤＫ×４戸　平均専有面積４７．２５㎡　規模は有効需要及び居住者分の駐車場確保を考慮

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	94.50	100.0	94.50	1,211	114,440	0.0	0
							2.0	228,880
～

～

～

～

計		189.00	100.0	189.00		228,880		0
								457,760

⑨年額支払賃料	228,880 円　×　12ヶ月　＝　 2,746,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 189.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,746,560 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 137,328 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,609,232 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 457,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 147,856 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,757,088 円　　　　（　 10,211 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１４Ｃ　　　　-9	1,243 ( 1,175)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	1,298	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,280 円/㎡　月額支払賃料（　 1,211 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ１４Ｃ　　　　-8	1,328 ( 1,252)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [106.9]	100 [103.0]	1,256
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

南会津 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	115,600 円	28,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	82,397 円	2,746,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 202,300 円	28,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	57,800 円	28,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,900 円	28,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 494,497 円　（　　　　　　 1,831 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,900,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 189.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,170,390 円（　　　　　 8,038 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,757,088 円
②総費用	494,497 円
③純収益　①－②	2,262,591 円
④建物等に帰属する純収益	2,170,390 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	92,201 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	89,536 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 332 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,827,265 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,770 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
南会津 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

南会津 -1

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　小椋　満幸

印

TEL.

鑑定評価額

4,590,000 円

１㎡当たりの価格

17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	14,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	南会津郡南会津町田島字後原甲３６６５番１				②地積　(㎡)	270 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (50,150) （その他）
	不整形 1:2.5	住宅Ｗ2	住宅のほかに理容室等が見られる住宅地域	西4m町道	水道、下水	会津田島 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

各種公共施設・利便施設へ徒
歩圏内に所在する町中心部の
利便性良好な住宅地域。

街

路

基準方位：北　　４
ｍ町道

交通

施設

会津田島駅南方

500m

法令

規制

（都）１中専
(50,150)

⑤地域要因の将
　来予測

田島地区中心部の熟成した住宅地域であり、地域に変化をもたらす特段の要因は無く、過疎化の進行から需要は
弱含んでいるが、地価水準は値頃感のある水準まで低下しており、当面は横這い傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0
方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 17,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,490 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は田島地区市街地の住宅地域の範囲である。需要者は田島地区の居住者及び南会津町西部地区や隣接町村か
らの田島地区への通勤者が主である。当該地域は、町役場に近接し各種公共施設、商業施設へは徒歩圏内と利便性良好
な住宅地域であり、かつては安定した宅地需要があったが、近年は過疎化の進行により需要は低迷している。需要の中
心となる価格帯は土地が３００㎡規模で５００万円程度まで、新築建売住宅は見られない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

田島地区の代替・競争関係にある類似地域から取引事例を選択し、住宅地域において重視される居住環境等の要因格差
を反映して試算された比準価格は、説得力に優れると判断される。一方、近隣地域内にはアパートも見受けられるもの
の、土地取引に収益価格が影響を及ぼす程度に賃貸市場は熟成していないと判断し、収益価格は参考にとどめる。信頼
性が高いと判断した比準価格を標準とし、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　南会津 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 13,200 円／㎡

[ 97.1]
100

100
[102.0]

100
[ 76.9]

[101.0]
100

16,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     17,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口・世帯数ともに減少する過疎化の進行に
コロナ禍が加わり、地域社会・経済のへの影
響は大きいが、コロナ禍の影響程度は顕在化
していない。

田島地区中心部の環境・利便性ともに良好な
住宅地域であるが、相続等による土地供給要
因が存する一方で、需要を喚起する特段の要
因は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

南会津 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１４Ｙ -28	南会津郡南会津町		建付地	（　）	ほぼ整形	南12m町道、西10m、角地		（都）１住居 (70,200)
b	２１Ｋ１４ -32	南会津郡南会津町		建付地	（　）	不整形	南12m町道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	２１Ｋ１４Ｙ -34	南会津郡南会津町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m町道、中間画地		（都）１住居 (56,180)
d	２１Ｋ１４Ｙ -31	南会津郡南会津町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9m町道、東5m、角地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,930	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 85.0]	100 [ 101.8]	18,170	100 [ 110.3]	16,473	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	16,600
b	(　 ) 11,820	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 85.0]	100 [ 74.9]	18,473	100 [ 110.3]	16,748		16,900
c	(　 ) 21,164	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	26,164	100 [ 153.2]	17,078		17,200
d	(　 ) 19,938	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	18,491	100 [ 106.2]	17,411		17,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -25.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +4.2	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 17,000 円／㎡]

南会津 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			当該標準地は既成住宅地域に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,877,118	571,239	2,305,879	2,231,080	74,799	（　0.9711） 72,637	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,482,388 円　　　　（　 5,490 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南会津 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	93.50	ＬＳ2	187.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	50 ％	150 ％	150 ％	270 ㎡	10.5 m x 28.0 m	前面道路：町道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

宅地規模・形状等を考慮して低層アパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	93.50	100.0	93.50	1,284	120,054	0.0	0
							2.0	240,108
2～ 2	居宅	93.50	100.0	93.50	1,284	120,054	0.0	0
							2.0	240,108
～

～

～

計		187.00	100.0	187.00		240,108		0
								480,216

⑨年額支払賃料	240,108 円　×　12ヶ月　＝　 2,881,296 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 187.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,881,296 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 158,471 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,722,825 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 480,216 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.3400　＝　 154,293 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,877,118 円　　　　（　 10,656 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１４Ｃ　　　　-9	1,243 ( 1,175)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,285	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,338 円/㎡　月額支払賃料（　 1,284 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１Ｋ１４Ｃ　　　　-8	1,328 ( 1,252)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,355
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

南会津 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	173,400 円	28,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	86,439 円	2,881,296　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 216,700 円	28,900,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	57,800 円	28,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,900 円	28,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 571,239 円　（　　　　　　 2,116 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,900,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 187.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0772	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,231,080 円（　　　　　 8,263 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,877,118 円
②総費用	571,239 円
③純収益　①－②	2,305,879 円
④建物等に帰属する純収益	2,231,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	74,799 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	72,637 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 269 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,482,388 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,490 円／㎡）