別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 鏡石 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鏡石 -4 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　栄一 印  TEL.

鑑定評価額 8,390,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩瀬郡鏡石町高久田２００番 ②地積 　(㎡) 591   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:3.5 住宅 Ｗ1 農家住宅等が建ち並 ぶ旧国道沿いの住宅 地域 北西12.6m町道 水道、下水 鏡石 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南   350 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化区域と連坦性を有する 市街化調整区域の住宅地域 街 路 基準方位　北　　１ ２．６ｍ町道 交通 施設 鏡石駅北東方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心とする現在の土地利用を継続するものと予測する。市街化調整区域ではあるが、市街化区域の住 宅地域に隣接しその影響を受けていることから、地価は当面横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鏡石町及び周辺市町村の集落地域一円と把握される。需要者は地縁的な選好が働くことにより、同一集落 または近隣集落の居住者及び関係者に限られることが多い。法規制により市街化が抑制されることから、分家等を除き 需要は限られるが、堅調な需要が見られる市街化区域の住宅地域に隣接した地域であるため、間接的にその影響を受け ているものと思料される。取引は少なく、取引の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域の集落地域であり、法規制による制約もあり賃貸市場が成立していないため収益価格は試算できない。 自用目的での取引が中心であるので、比較可能な市街化調整区域の取引事例から求めた実証的な比準価格を採用し、代 表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須賀川 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,600 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [ 79.7] [100.0] 100 14,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町は、利便性の良さと地価の割安感が好感 され、郡山市、須賀川市、天栄村から需要者 が流入している。今のところ新型コロナの影 響は見られない。 市街化調整区域だが、市街化区域から連続し た住宅地域が形成されており、旧国道沿いで 街路条件が優れることもあって、地価水準が 維持されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.8 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％