別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 本宮 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   本宮 -3 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　卓也 印  TEL.

鑑定評価額 4,390,000 円  １㎡当たりの価格 12,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 本宮市糠沢字礼堂４１６番４ ②地積 　(㎡) 346   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 等が混在する既成住 宅地域 南西11m県道 水道 本宮 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   320 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 南北を丘陵に挟まれた県道沿 いの集落地域 街 路 基準方位北　　　１ １ｍ県道 交通 施設 本宮駅東方 2.3km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いの集落地域であるが、やや傾斜のある中山間地域であり、商業性はあまり期待できない地域である。地 域要因に特段の変動はなく、一般的な人口減少の影響で、地価は弱含みに推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、本宮市及び近隣市町村の郊外住宅地域一円である。需要者の中心は地縁的関係を有する地元居住者や農 業従事者等の個人であって、圏外からの転入者は少ない。市街地等と異なり人口は減少傾向が続いており、また、規模 の大きな画地が多く、単価では安いが総額で高くなってしまい、あまり割安感がないことから、土地需要も減少傾向で 地価は弱含みで推移していると判断される。需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替競争関係にある複数の住宅地の実際の取引価格について、市場参加者の観点から客観的に比較検討を 行い求めたものであり、当該地域の特性、市場性等を適切に反映した実証的な価格と言える。また、需要者は近年、複 数類似の物件を数多く比較検討した末に意思決定を行う傾向が強く、価格形成過程についての適合度が高い。収益還元 法は現実妥当性を欠くため適用しなかった。よって、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口の減少率は、県全体に比べて小さい。 土地取引件数、建築着工数は概ね横這い傾向 。中心部外縁の取引割合が増えていると見ら れる。 取引は停滞しており、地域要因に特段の変動 はない。 市場競争力は普通で、個別的要因に特段の変 動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％