別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 南相馬 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南相馬 5-3 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩渕　大毅 印  TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南相馬市鹿島区鹿島字町１５６番 ②地積 　(㎡) 626   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:7 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の小売店舗等が 建ち並ぶ県道沿いの 商業地域 東10m県道、背面道 水道、下水 鹿島 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 鹿島駅に近接する県道沿いの 既存商店街 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 鹿島駅西方 260m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 商況の停滞が続く旧来からの商店街であり、今後も同様の傾向が続き、住宅地化が進行するものと予測する。需 要を喚起するような特段の価格変動要因は見当たらず、地価は今後下落傾向が続いていくと思料される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南相馬市及び相馬市における商業地域及び混在地域一円と認められる。主な需要者は圏内の事業者や一般 法人等であり、中心部としての立地や利便性に着目し、住宅地としての利用を見込む個人も含まれる。近隣地域は鹿島 区の中心商店街であるが、震災前から大型店への顧客流出や後継者不足等の構造的要因を抱えており、震災を経て、価 格時点現在においても商況及び市場の停滞傾向が続いている。土地取引は少なく、需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象不動産と代替競争関係を有する鹿島区内の取引事例から試算され、実証的と認められる。なお、自用 の店舗兼住宅が大半であり、旧来から賃貸市場が未成熟であること及び画地条件より合理的な賃貸経営の想定が困難な ため、収益還元法は適用できなかった。実際にも自己利用目的の取引が大半であると認められることから、本件におい ては鹿島区内における近隣商業地域の市場動向を踏まえ、比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長期化する新型コロナウイルスへの対応は、 業種によって甚大なマイナス要因となってお り、商業地域での商況見通しには不透明感が 増している。 鹿島区中心部の旧来からの近隣商業地域にお ける商況改善の兆しは無く、地価は背後の住 宅地価格を下回り、今後も同様の傾向で推移 すると思われる。 近隣地域において概ね標準的な画地であり、 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％