別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 南相馬 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南相馬 -5 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　吉田　健次 印  TEL.

鑑定評価額 7,150,000 円  １㎡当たりの価格 27,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南相馬市原町区大木戸字南東方８１番３２ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を主体に農 地が多く見られる住 宅地域 南東6m市道 水道 原ノ町 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 南西方郊外に位置し、農地の 宅地化が進んでいる地域 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 原ノ町駅南西方 3.7km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地需要の高まりを受けて農地の宅地転用が進んていた地域であるが、中心部の住宅需要の落ち着きを受けて 地価水準の上昇幅は縮小と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南相馬市原町区の住宅地域で特に南西部の住宅地との代替性が認められる。主な需要者は市内の居住者で 比較的安めの土地価格を求めての一次取得者である。郊外に位置するため中心部からの距離感があるが、周辺では開発 や宅地転用が見られ供給が十分であることから安定した需要が見込まれる。市場での取引の中心となる価格帯は、土地 ２００㎡～２５０㎡で７００万～９００万円、新築戸建で２０００万～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主とした地域であり、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算しなかった。当地域は快適性を重視する 郊外の住宅地域で戸建向きの土地取引が主である。同一需給圏内の類似地域において多くの戸建宅地の取引事例を収集 し得た。従って市場性を反映した比準価格を採用し、市場参加者の属性や地域要因の将来予測ならびに代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南相馬 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.1 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,500 円／㎡ [100.3] 100 100 [106.1] 100 [136.6] [104.0] 100 27,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ここ数年の宅地需要は落ち着きを見せている 。 開発等が見られるが、郊外住宅地域としての 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.2 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％