別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 南相馬 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南相馬 -4 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩渕　大毅 印  TEL.

鑑定評価額 6,100,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南相馬市鹿島区鹿島字御前ノ内１１８番１ ②地積 　(㎡) 263   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 兼住宅等が混在する 住宅地域 南5.4m市道 水道、下水 鹿島 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    60 ｍ、南    10 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 鹿島駅や商店街に近接し、南 は町尻土地区画整理事業区域 （Ｈ１６年換地処分）に隣接 街 路 基準方位　北　　５ ．４ｍ市道 交通 施設 鹿島駅南方 400m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鹿島区中心部の住宅地域で、田畑等未利用地の宅地化が緩やかに進むと予測する。今後も鹿島駅に近い立地に着 目した需要は見られると思われるが、復興需要も収束し、地価は今後弱含み傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は南相馬市及び相馬市における住宅地域一円と認められ、その中でも鹿島区中心部の住宅地との代替 競争関係が強い。需要者は、圏内居住者の世帯分離や買替等の地縁や血縁を有する第一次取得者が中心となっている。 震災以降続いた被災者需要の収束等より、鹿島区中心部における不動産取引は減少傾向にあり、住宅地市場の沈静化傾 向が継続している。取引の中心となる価格帯は土地で５００～８００万円程度であり、高値取引は余り見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 新築の賃貸事例は周辺に見られず、散見される建築後相当年が経過した賃貸事例の賃料水準は低位である等、経済合理 的な賃貸経営の想定が困難なため収益還元法は適用できなかった。近隣地域は自用の土地利用が中心の住宅地域であり 、比準価格は自用目的と見られる取引事例を中心に求めたもので、対象地の最有効使用に合致し信頼性を有するものと 判断する。よって、鹿島区中心部における住宅地市場動向を考慮の上、当該比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長期化する新型コロナウイルスへの対応は、 業種によって甚大なマイナス要因となってい るが、住宅市場に及ぼす影響は現時点で不透 明である。 商店街の衰退により生活利便性はやや低下し ているものの、市街地中心部に位置する立地 より、同一需給圏内で一定の地位は維持して いる。 南街路と適正規模より、競争力は比較的優位 と認められる。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％