別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 田村 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田村 5-2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　栄一 印  TEL.

鑑定評価額 5,210,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田村市常葉町常葉字荒町３３番２ ②地積 　(㎡) 359   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、一般住宅 、医院等が混在する 商業地域 北13m国道 水道、下水 船引 7.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道２８８号沿いの常葉地区 の中心商業地域 街 路 １３ｍ国道 交通 施設 船引駅東方 7.1km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域の現況は、当面、店舗兼住宅や小規模店舗等が軒を連ねる現在の状況を保つと予測するが、郡部であり背後 人口の減少が続くと見込まれることから、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に田村市内の商業地域及び商住混在地域であり、中でも中心部である船引地区以外の旧町の既成商業地 域との代替性が強い。需要者の中心は地縁性を有する個人事業者であり、圏域外からの参入者は考えにくい。船引地区 の大型商業施設から距離があることが幸いして日用品を扱う近隣商店街としての機能を維持しているが、新規の土地需 要は少ない。取引は少なく、画地規模も様々であるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的での取引が中心の既成商業地域であり、比準価格は常葉地区を中心とした商業地等の取引事例から求められ説 得力がある。一方、自用の小規模店舗が多い近隣地域では賃貸事例が見出せず賃料水準の把握が困難なため収益価格は 試算しなかったが、収益価格が土地取引の指標として機能する地域ではない。比準価格は、市場の実態を的確に反映し た実証的かつ客観的な価格と認められるので、本件では比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 阿武隈山系にあって市の人口は減少している 。宅地需要は船引地区の一部で堅調だが、そ れ以外は停滞的である。新型コロナによる影 響は見られない。 国道沿いで車両通行量は多いが、通過車両が 大半を占める。近隣住民が日用品を購入する 程度で、買回り品は船引中心部に依存してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％