別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 田村 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田村 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　栄一 印  TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 32,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田村市船引町船引字五升車１９番４ ②地積 　(㎡) 377   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 不整形 1:4.5 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗の中に住宅等が 混在する既成商業地 域 北東10m県道 水道、下水 船引 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 船引駅前の既成商業地域 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 船引駅南東方 200m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 繁華性の低下が認められる既成商業地域であるが、当面は現在の土地利用を保つものと予測する。国道３４９号 周辺の繁華な路線商業地域への購買力の流出は続き、地価は引き続き弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は田村市内の商業地域及び商住混在地域であり、中でも旧来からの既成商業地域との代替性が強い。需要者 の中心は地縁性を有する個人事業者及び地元法人等である。近時、田村市役所新庁舎が近傍に立地したことから商況の 活性化が期待されたが、既にその効果も織り込まれ、依然として国道３４９号周辺の大型商業施設等に顧客の流出が続 いている。取引価格は画地規模により様々であるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用での取引が中心の既成商業地域であり、比準価格は船引地区の代替性を有する商業地等の取引事例から求められ説 得力がある。一方、自用の小規模店舗が多い近隣地域では賃貸事例が見出せず賃料水準の把握が困難なため収益価格は 試算しなかったが、収益価格が土地取引の指標として機能する地域ではない。比準価格は、市場の実態を的確に反映し た実証的かつ客観的な価格と認められるので、本件では比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 阿武隈山系にあって市の人口は減少している 。宅地需要は船引地区の一部で堅調だが、そ れ以外は停滞的である。新型コロナによる影 響は見られない。 令和元年東日本台風では近傍の大滝根川沿い で浸水被害が生じたが、近隣地域については 特に被害は生じなかった。一方で、活性化材 料にも乏しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％