別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 二本松 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   二本松 5-1 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　吉田　健次 印  TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 二本松市本町２丁目５７番 ②地積 　(㎡) 433   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:7 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗兼住宅の中に銀 行等が見られる既成 商業地域 北11m県道、背面道 水道、下水 二本松 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    55 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  54.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 店舗兼住宅の中に銀行等が見 られる既成商業地域 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 二本松駅北方 250m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 二本松駅に近接する県道沿いの既成商業地域。郊外の路線商業地域に顧客が流出し商況は低迷している。地価は 横這いから若干の下落と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は二本松市および本宮市並びに南福島の旧来からの商業地域。需要者の中心は地元の店舗経営者及び地縁企 業である。本地域は、小規模な小売店舗が多く経営者の高齢化や後継者不足等の要因を背景に衰退化が進行している。 油井地区や若宮地区等の郊外型店舗へ顧客が流出している。奥行長大地が殆どで間口の広い画地への転換も困難である が、取引も散見される。中心となる価格帯は、取引件数が少なく個別性が強いため見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は既成の商業地域であり、従来から個人経営者や地元企業による自用の店舗等が中心となっていることに加え て、適切な賃貸事例が得られないことから収益価格を試算しなかった。同一需給圏内の既成商業地としての地域的類似 性が認められる取引事例を収集した。よって市内の既成商業地域の不動産の需給動向を考量して、実証的で信頼性のあ る比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　二本松 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,100 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 84.1] [100.0] 100 44,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 冠木地区のタウン型ショッピングセンターで は大型店が順次開店している。商業地域は中 心部と郊外路線商業の二極化が進んでいる。 旧来からの商店が殆どで、郊外店への顧客流 出が続いている。地域要因に特段の変動はな い。 間口が狭く奥行が長い画地で競争力は低い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％