別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 二本松 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   二本松 -6 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　卓也 印  TEL.

鑑定評価額 966,000 円  １㎡当たりの価格 6,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 二本松市西勝田字樋ノ口３８番 ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに事 業所等が見られる住 宅地域 西10m国道 水道、下水 二本松 8.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧岩代町中心部より北方に位 置する、国道等及び小浜川沿 いの集落地域 街 路 基準方位北　　　１ ０ｍ国道 交通 施設 二本松駅南東方 8.8km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 相対的に土地単価が安く、国道沿いで交通利便性が良い地域であるが、取引の際の水害リスク説明義務の追加等 、自然災害に対する社会一般の意識が高まっており、地価は暫くの間、下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、二本松市及び隣接する市町の郊外の住宅地域一円であり、特に、旧岩代町の住宅地域との代替性が高い 。需要者の中心は地縁的関係を有する一次取得者であり、圏外からの転入者は少ない。市中心部等の価格上昇に伴い、 中心部外縁及び周辺の比較的利便性の良い地域では、開発等により新たな供給と、それに対応する需要が見られるが、 当地域のように市街地との連続性のない、または連続性の低い地域では、取引は少なく、宅地需要は低調である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替競争関係にある複数の住宅地の実際の取引価格について、市場参加者の観点から客観的に比較検討を 行い求めたものであり、当該地域の特性、市場性等を適切に反映した実証的な価格と言える。また、需要者のうち、特 に一次取得者層の近年の消費行動と適合度が高い。収益価格は経済合理性がないため試算しなかった。よって、比準価 格を標準に、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　二本松 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,660 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [102.0] 100 [158.9] [100.0] 100 5,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,070 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧岩代町は、人口、世帯数ともに減少傾向に ある。市中心部よりも標高がやや高いが、令 和元年東日本台風により、中心部よりも大き な被害に遭った。 令和元年東日本台風により小浜川が氾濫し甚 大な被害を受けた。住宅地部分については復 旧しているが、河川改修工事についてはこれ からと見られる。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -1.6 環境　　　　　　 +70.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％