別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 相馬 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相馬 -4 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩渕　大毅 印  TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 32,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相馬市新沼字刈敷田１番１１６ ②地積 　(㎡) 338   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が整然と 建ち並ぶ高台の住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 相馬 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   190 ｍ、西    90 ｍ、南   170 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 刈敷田団地内の戸建住宅が連 たんしている地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 相馬駅北東方 3.2km 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 刈敷田団地内の宅地造成は概ね完了し、宅地用地はほぼ無くなってきている。県道相馬亘理線の東側にも規模の 大きい分譲地の造成が見られる等、近隣地域周辺における宅地需要は概ね堅調な状態が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は相馬市の既成住宅地域及び新興の住宅地域一円で、特に市街地外縁部及び郊外の住宅地域との代替競争関 係が強い。需要者の中心は地縁的選好性を有する相馬市内居住者が主である。津波・原発被災者が取得するケース等で 高い価格での取引も一時期認められたが、当該需要はピークを過ぎ、市場環境には落ち着きが見られる。取引の中心価 格帯は土地は１５０～２００㎡程度で５００～８００万円程度、新築戸建住宅は２０００～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外に宅地造成された大規模な住宅団地であり、自己利用目的の戸建住宅が主体を占め、賃貸市場が成立していないこ とから収益価格は適用できなかった。比準価格は、対象不動産と代替競争関係を有する相馬市内の住宅地事例を収集し 、選択の上試算されており、実証的且つ信頼性が高いと認められる。よって、本件では代表標準地との比較検討を踏ま え、相馬市街地辺縁部及び郊外における住宅地市場動向を考慮の上、当該比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相馬 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [106.0] 100 [119.9] [100.0] 100 32,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長期化する新型コロナウイルスへの対応は、 業種によって甚大なマイナス要因となってい るが、住宅市場に及ぼす影響は現時点で不透 明である。 対象地北側の仮設住宅跡地に大規模な寄宿舎 が建設されたが、近隣地域の価格水準等への 影響は見られない。 地域におけるほぼ標準的な画地であり、その 競争力は概ね普通程度と認められる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.2 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％