別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 喜多方 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   喜多方 5-2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小椋　満幸 印  TEL.

鑑定評価額 4,750,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 喜多方市塩川町字東栄町５丁目１番３１ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 台形 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ3 国道沿いに店舗、住 宅等が混在する商業 地域 西20m国道 水道、下水 塩川 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       221 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業により整備 された国道沿いの商業地域。 街 路 ２０ｍ国道 交通 施設 塩川駅東方 600m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域を通る国道は会津北縦貫道の開通により通行量が減少し、塩川地区の顧客は喜多方地区及び会津若松市 の大型店舗に流出し、商況は低迷の度を深めており、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、塩川地区を主とする喜多方市内及び周辺市町村の商業地域の範囲である。主な需要者は小規模店舗・事 業所を運営する地元の個人事業者・企業である。国道沿いに位置し街路条件は良好であるが会津北縦貫道の開通により 地域内の交通量は低下しており、広域的に事業を展開する企業等の土地需要は見込めない。主な需要者である市内の企 業・事業者は、事業の内容により用地規模・用地に充てる予算等も様々で需要の価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は国道沿いに地元資本の自用の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。賃貸物件は閉鎖した自用の店舗等を賃 貸する場合がほとんどで、賃貸用建物は見られない。このため塩川地区では商業・事業用途の賃貸市場が未成熟で賃料 水準を把握することができず、収益還元法は適用できなかった。近隣地域内の取引は自用目的がほとんどであることか ら比準価格を重視し、対象標準地の昨年価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年第１四半期までは新型コロナの影響 は軽微であったが、４月の緊急事態宣言発令 以降、地域社会・経済への影響は甚大である 。 近年、周辺地域で開業したのは葬祭場、介護 ステーション等で、商業地域としての集客力 は低下しており、商況は低迷し、土地需要も 低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％