別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 喜多方 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   喜多方 -5 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　盛英 印  TEL.

鑑定評価額 5,090,000 円  １㎡当たりの価格 13,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 喜多方市塩川町字藤の木２６番３ ②地積 　(㎡) 374   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が建ち並ぶ住宅地 域 南5m市道 水道、下水 塩川 930m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 塩川中学校に近い 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 塩川駅北東方 930m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 塩川町内における住宅地需要は塩川駅西土地区画整理事業地内が中心であり、米沢街道の東側背後の塩川中学校 に近接する位置関係であるものの、既成住宅地域へ需要期待は今後も低いものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧塩川町内の住宅地域を中心に、喜多方市及び隣接市町に亘るものと判定する。需要者の中心は、旧塩 川町内居住者であり、他からの転入は殆ど見られない。旧塩川中心部に比較的近くても既成住宅地域に対する住宅地需 要はほとんどみられず、塩川西土地区画整理事業地内の需要が増加している。土地は３３０㎡程度で４００～５００万 円程度、新築の戸建物件は２０００～２５００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパートも若干見られるものの、賃料水準が低い既成住宅地域であり、経済合理性に合致した賃貸建物の建設を想定す ることが非現実的であり収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は、既成住宅地域にあって、地域の特性が類似 する事例が少なくやや広域的な範囲の事例を採用したが、当該市場の実態を客観的に反映し説得力を有するものと思料 する。以上により、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津美里 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,600 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [104.0] 100 [120.1] [104.0] 100 13,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、世帯数はほぼ横ばい、人口減少（ 過去５年－７．３％）は県全体より大きい。 土地取引件数、住宅着工数は減少している。 新規供給が見込めない当該既成地域への住宅 地需要は低迷し、地域要因の変動も認められ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -0.2 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％