別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 喜多方 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   喜多方 -2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　盛英 印  TEL.

鑑定評価額 3,650,000 円  １㎡当たりの価格 16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 13,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 喜多方市字越巻３７４８番５３ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (50,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道 喜多方 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地東部に開発された住宅 地域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 喜多方駅北東方 2.5km 法令 規制 （都） １中専 (50,150) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地東部に開発された住宅地域で周辺に農地が多く残っている。供給過多な郊外住宅地域に於いて当該地域へ の需要増は期待できず、今後も地価下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、喜多方市中心部からやや離れた住宅地域に亘る範囲と判定する。特に喜多方市中心部から東方の住宅地 域と代替関係が高い。需要者は、同一需給圏内の居住者が中心で市外からの需要は少ない。開発から時間が経った住宅 地域にあって、区画整理事業地等と比べ選好性が劣る。土地は２２０㎡程度で４００万円程度、新築の戸建物件は２０ ００～２５００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅からなる開発された住宅地域に存し、画地規模も小さいため競争力のある賃貸建物の想定が困難であるので収 益還元法は不採用とした。一方、比準価格の試算にあたっては、郊外住宅地域に存し地域の特性が類似する事例を複数 採用しており、当該市場の実態を客観的に反映し説得力が高いものと思料する。以上により、代表標準地との検討も踏 まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　喜多方 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,600 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [152.6] [100.0] 100 16,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、世帯数はほぼ横ばい、人口減少（ 過去５年－７．３％）は県全体より大きい。 土地取引件数、住宅着工数は減少している。 まだ郊外部に街路条件等が良好な区画整理事 業地内の宅地が多く残っている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％