別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 須賀川 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須賀川 -12 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小橋　達夫 印  TEL.

鑑定評価額 5,650,000 円  １㎡当たりの価格 30,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 須賀川市森宿字辰根沢９８番３２ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が増えつつ ある郊外の住宅地域 北東5m市道 水道、下水 須賀川 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南    90 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 南緩傾斜の分譲住宅地 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 須賀川駅北西方 2.5km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当市郊外の新興住宅地域であり、今後とも閑静な居住環境を維持するものと予測する。周辺地域で小規模の宅地 開発が散見されることから、地価は小幅ながら上昇傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は須賀川市郊外の普通住宅地域一円。需要者の中心は当市内及び郡山市内居住の第１次取得者及び買い替え 需要者である。同一需給圏内の住宅地市場は回復基調になって、小規模の宅地開発が散見され取引が増加している。当 地域は大量の宅地供給は見られないが、価格水準が比較的低廉なことから需要は高い。取引の中心となる価格帯は、土 地は５００万円～８００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件も僅かに見られるが、戸建住宅を中心とした住宅地域で、また、標準地は画地規模が小さく経済 合理的な共同住宅の建築を想定することが困難であるため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域である ことから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準 価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須賀川 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,700 円／㎡ [101.2] 100 100 [105.0] 100 [107.4] [102.0] 100 30,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は依然として減少傾向で、土地取引件数 、新設住宅建築着工戸数は共に横這いで推移 し、土地需要は根強く、不動産市場は堅調に 推移している。 郊外型大型店舗への接近性に恵まれ、周辺地 域で小規模の宅地開発が散見されるなど、市 街地に比べて供給量は多い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.2 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％