別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 いわき 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき 9-4 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　舩山　克彦 印  TEL.

鑑定評価額 90,300,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市好間工業団地４番１ ②地積 　(㎡) 6,893   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 工場 大中規模の工場が建 ち並ぶ工業団地 南8m市道 水道 いわき 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   700 ｍ、西 1,000 ｍ、南   300 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 いわき中央ＩＣに接近する内 陸型の工業団地 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 いわき駅北西方 5.3km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＩＣからの接近性に優れた高台の工業団地で、現状維持で推移すると予測。補助金等の各種施策の効果もあり工 業地需要が継続して見られるが、景気の先行き不透明感も漂っており、長期的な地価動向は不透明である。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市及び双葉郡内の工業地域の圏域。需要者の中心は県内外の法人乃至事業者である。東日本大震災 及び原発事故直後は需要減退傾向が著しく市場は停滞していたが、ふくしま産業復興企業立地補助金や自立帰還支援雇 用創出企業立地補助金等の各種優遇制度により、いわき市及び双葉郡の工場の新・増設が増加し、現在も工業地需要は 安定している。取引される規模や価格帯は区々であり、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市内工業地の直近の取引は少ないが、代替競争関係にある類似性の高い工業地の事例を選択適用し、適正に要因比較し た結果求められ、比準価格の信頼性は高い。一方で近隣地域内は自用目的での工場が大部分を占め、賃貸市場が成立し ていないことから収益価格は試算しない。よって、現実の需給動向を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討 を踏まえ、さらには市内工業地の市場動向にも十分に配慮しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,500 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [ 96.7] [100.0] 100 13,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福島イノベーション・コースト構想により富 岡町、双葉町、浪江町等の双葉郡で新たな工 業団地の整備が進行中。契約は概ね順調に推 移。 団地内ではバイオマス発電所の建設が進行中 であるが、それ以外は目立った動きは見られ ない。 工業地域内で規模・形状は標準的な画地で、 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％