別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 いわき 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき 9-1 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　小野　博 印  TEL.

鑑定評価額 160,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市小名浜島字高田町３１番３ ②地積 　(㎡) 10,462   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 工場 工場、事業所等が建 ち並ぶ工業地域 南11.5m市道、西側道 水道 湯本 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 105.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 中小規模の工場・事業所等が 多い工業団地 街 路 １１．５ｍ市道 交通 施設 湯本駅南東方 4.3km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も交通利便性に優れた平坦部の工業団地として概ね現状を維持すると思料する。企業立地に関する各種補助 金制度が継続しており、地価水準は当面、安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、いわき市内の工場地域を中心に双葉郡内の工場地域を含む範囲。主たる需要者は市内外の工場事業者及 び流通関連事業者等。新型コロナの影響は殆ど見られず、東日本大震災後に設定された各種企業立地補助金制度の一部 が継続されていること等により、市内の工場地需要は概ね堅調を維持している。需要の中心となる価格帯は、事業者に より画地規模等が様々であることから見出すことができない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地域は、自用の工場等が殆どを占める工業地域で賃貸市場が成立していないことから収益還元法は適用できなかっ た。同一需給圏においては類似物件の取引価格水準が不動産購入の際の有力な判断基準となる。よって、代表標準地か らの検討を踏まえ、自用目的で規範性を有する取引事例から求められた比準価格を標準に、同一需給圏における工場地 需給動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,500 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [ 81.9] [100.0] 100 15,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は殆ど見られず、企業立地 に関する各種補助金制度が継続されているこ とにより、工場地需給は堅調に推移している 。 地域要因に特段の変動は見られず、需給バラ ンスは安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％