鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

いわき 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ５Ｙ -79	いわき市		更地	（　）	長方形	北西16m県道、北東9m、角地		近商 (100,200)
b	２１Ｋ３Ｙ -68	いわき市		更地	（　）	ほぼ台形	北東12.5m市道、中間画地		準住居 (60,200)
c	２１Ｋ１ -22	いわき市		更地	（　）	ほぼ整形	南西13m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	２１Ｋ５Ｙ -19	いわき市		更地	（　）	不整形	南西12.3m市道、西4m、二方路		近商 (90,200)
e	２１Ｋ４Ｙ -45	いわき市		建付地	（　）	不整形	西26m県道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,600	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,091	100 [ 126.0]	43,723	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	42,800
b	(　 ) 45,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,000	100 [ 112.7]	39,929		39,100
c	(　 ) 49,595	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	49,595	100 [ 110.5]	44,882		44,000
d	(　 ) 48,988	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	49,086	100 [ 107.3]	45,747		44,800
e	(　 ) 30,208	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 68.6]	44,035	100 [ 105.8]	41,621		40,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -31.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,600 円／㎡]

いわき 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,780,724	1,239,059	4,541,665	4,092,160	449,505	（　0.9466） 425,501	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	8,182,712 円　　　　（　 16,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

いわき 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	180.00	Ｓ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工地区計画等特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	510 ㎡	21.0 m x 24.0 m	前面道路：国道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

路線商業地域であることを勘案して２階建事務所を想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	180.00	85.0	153.00	1,993	304,929	4.0	1,219,716
							0.0	0
2～ 2	事務所	180.00	85.0	153.00	1,495	228,735	3.0	686,205
							0.0	0
～

～

～

計		360.00	85.0	306.00		533,664		1,905,921
								0

⑨年額支払賃料	533,664 円　×　12ヶ月　＝　 6,403,968 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 306.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,403,968 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 640,397 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,763,571 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,905,921 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,153 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,780,724 円　　　　（　 11,335 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１（賃）Ｙ　　　　-19	1,515 ( 1,514)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 80.0]	100 [125.0]	1,629	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,993 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ１（賃）Ｙ　　　　-17	2,410 ( 2,348)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	2,097
c	２１Ｋ１（賃）Ｙ　　　　-18	2,856 ( 2,773)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [130.0]	2,011

いわき 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	222,400 円	55,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	256,159 円	6,403,968　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 176,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 472,600 円	55,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,239,059 円　（　　　　　　 2,430 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,600,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,092,160 円（　　　　　 8,024 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,780,724 円
②総費用	1,239,059 円
③純収益　①－②	4,541,665 円
④建物等に帰属する純収益	4,092,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	449,505 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	425,501 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 834 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,182,712 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
いわき 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

いわき 5-14

福島県

福島第３

氏名

不動産鑑定士　横山　進也

印

TEL.

鑑定評価額

21,200,000 円

１㎡当たりの価格

41,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	いわき市平下神谷字宿１２９番３				②地積　(㎡)	510 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）地区計画等特別用途地区
	台形 1:1.2	事務所兼住宅Ｓ2	営業所、店舗、一般住宅等が混在する地域	南東21m国道、背面道	水道、下水	草野 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 300 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.0 ｍ、奥行　約　　 37.0 ｍ、規模　　 510 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

国道沿いの路線商業地域で、
繁華性はやや低い

街

路

２１ｍ国道

交通

施設

草野駅南方

950m

法令

規制

準工
(60,200)
地区計画等
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅も混在する国道沿いの路線商業地域であり、特段の変動要因はなく当面は現状を維持すると予測する。
交通利便性は高く一定の需要は期待できるので、今後地価は当面の間は安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
セットバック　　　　　　　　　　  -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 41,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はいわき市内の路線商業地域で、特に平地区周辺地域の幹線沿いの路線商業地域と代替性が強い。需要者の
中心は地元中小法人及び全国展開する法人である。本地域は国道６沿いの既成商業地域で、戸建住宅が相当程度混在し
ており繁華性はやや低いが、交通利便性の高さから事務所、郊外型店舗等の一定程度の需要は見込まれる。成熟した路
線商業地域であり、画地規模は大小様々であることから需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

繁華性がやや低い本地域の土地取引は自用目的が多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格
は低位に試算された。本地域の市場参加者は収益性よりも市場性を重視して意思決定を行うと考えられる地域である。
周辺類似地域の規範性のある取引事例より適切に求められた比準価格の説得力は高い。以上より、代表標準地との検討
も踏まえ、比準価格を重視し、収益価格は参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　いわき 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 46,100 円／㎡

[100.9]
100

100
[100.0]

100
[110.3]

[ 98.0]
100

41,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

いわき市内の人口は減少傾向で、移転需要も
一段落した。コロナウィルスで一時取引件数
が減少傾向にあったが回復している。

繁華性がやや低い成熟した路線商業地域で、
地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

いわき 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１ＫＤ３ -2	いわき市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西9m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	２１ＫＤ７ -5	いわき市		建付地	（　）	不整形	東25m県道、西4m、二方路		１住居 (60,200)
c	２１Ｋ５Ｙ -19	いわき市		更地	（　）	不整形	南西12.3m市道、西4m、二方路		近商 (90,200)
d	２１Ｋ４Ｙ -77	いわき市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西15.5m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,834	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	42,410	100 [ 101.9]	41,619	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	40,800
b	(　 ) 56,813	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	62,371	100 [ 139.1]	44,839		43,900
c	(　 ) 48,988	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	49,086	100 [ 107.3]	45,747		44,800
d	(　 ) 58,809	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	58,576	100 [ 147.0]	39,848		39,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,600 円／㎡]

いわき 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,780,724	1,276,998	4,503,726	3,959,680	544,046	（　0.9466） 514,994	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	9,903,731 円　　　　（　 19,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

いわき 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	180.00	Ｓ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工地区計画等特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	510 ㎡	21.0 m x 24.0 m	前面道路：国道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建事務所、各階フロア貸しを想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	180.00	85.0	153.00	1,993	304,929	4.0	1,219,716
							0.0	0
2～ 2	事務所	180.00	85.0	153.00	1,495	228,735	3.0	686,205
							0.0	0
～

～

～

計		360.00	85.0	306.00		533,664		1,905,921
								0

⑨年額支払賃料	533,664 円　×　12ヶ月　＝　 6,403,968 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 306.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,403,968 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 640,397 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,763,571 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,905,921 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,153 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,780,724 円　　　　（　 11,335 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ７（賃）　　　　-10	3,211 ( 3,209)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [130.0]	100 [130.0]	2,000	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,993 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ１（賃）Ｙ　　　　-19	1,515 ( 1,514)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	1,508
c	２１Ｋ１（賃）Ｙ　　　　-17	2,410 ( 2,348)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [115.0]	2,101

いわき 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	215,200 円	53,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	320,198 円	6,403,968　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 176,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 457,300 円	53,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,800 円	53,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,800 円	53,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,276,998 円　（　　　　　　 2,504 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,800,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,959,680 円（　　　　　 7,764 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,780,724 円
②総費用	1,276,998 円
③純収益　①－②	4,503,726 円
④建物等に帰属する純収益	3,959,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	544,046 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	514,994 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,010 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,903,731 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,400 円／㎡）