別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 いわき -73　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -73 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　小野　博 印  TEL.

鑑定評価額 4,380,000 円  １㎡当たりの価格 16,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市平上平窪字原田２０番８ ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が存する国道沿いの 住宅地域 東8m国道 水道 いわき 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   400 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 老人介護施設や事業所等も見 られるが、農地、雑種地等も 多く、土地の利用度は低い。 街 路 ８ｍ国道 交通 施設 いわき駅北方 5.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も郊外の住宅地域として概ね現状を維持すると予測する。公法上の規制から需要が限定的な地域で、農業従 事者も減少していることから、地価水準は当面、弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、いわき市の市街化調整区域内にある住宅地域。主たる需要者は圏内に地縁・血縁関係を有する農業従事 者等である。公法上の規制により建物等の建築が制限されている地域であり、市場が限定的で取引件数も少ない。令和 元年東日本台風による水害被害は無かったが、居住人口が減少傾向にあり、需要は縮小している。需要の中心となる価 格帯は、農家住宅が中心で取引が少なく、土地建物の規模等も様々であることから見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が多い郊外の集落地域であり、公法上の規制によりアパート等の収益物件が見られず、賃貸市場が成立してい ないため、収益還元法は適用できなかった。よって、代表標準地からの検討を踏まえ、自用目的で規範性を有する取引 事例を基礎として求められた比準価格を標準とし、当該地域における最近の不動産市場の動向を勘案して、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -72                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,900 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [100.0] 100 16,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 調区内の既成住宅地域では、居住人口の減少 及び高齢化等により宅地需給が弱含みとなっ ている。 過疎化の進行により需給は弱含みで推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％