別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 いわき -70　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -70 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　横山　進也 印  TEL.

鑑定評価額 5,950,000 円  １㎡当たりの価格 16,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市常磐馬玉町宮ノ下１５番１ ②地積 　(㎡) 367   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 ＬＳ2 農地と山林に挟まれ て農家が建ち並ぶ住 宅地域 西6.5m市道、北側道 水道 湯本 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   800 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 市街地への接近性が比較的良 好な農家集落地域 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 湯本駅南方 4.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の地域であり、発展要因は少なく現状を維持すると予測する。市街地へのアクセスは比較的良 好であるが、建物制限等があり需要は限定的で、今後も需給は低位かつ安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市内の市街化調整区域内の農家住宅地域である。需要者の中心は当該地域に地縁性がある農業従事 者等である。本地域は市街化調整区域に存し建築制限があることから、市場が限定的で取引件数は従来から少ない。本 地域は東日本大震災後の移転需要の影響も小さく、需給は低位かつ安定的に推移している。取引件数が少なく、画地規 模もそれぞれ異なりばらつきが見られることなどから、中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家集落地域であり、周辺にアパート等の賃貸用不動産は見られず、賃貸市場が成立していないこ とから、収益価格は試算できなかった。本地域の市場参加者は収益性よりも市場性を重視して意思決定を行うものと考 えられるため、適正に求められた比準価格の説得力は高い。以上のことを勘案し、代表標準地との均衡にも留意し、市 場性を反映し客観性に富む比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -50                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 80.4] [100.0] 100 16,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いわき市内の人口は減少傾向で、移転需要も 一段落した。コロナウィルスで一時取引件数 が減少傾向にあったが回復している。 市街地への接近性は比較的良好な農家集落地 域であるが、市街化調整区域内に存し、地域 要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％