別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 いわき -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -56 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　哲郎 印  TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市郷ケ丘３丁目６番１０ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 いわき 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 成熟した大規模な住宅団地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 いわき駅南東方 4.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した住宅団地であり、土地利用は今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。近年はいわき南側のニュー タウンに価格水準が近づいており、地価水準は当面、やや上昇しながら推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市中央部に立地する住宅団地群。主な需要者は市内の居住者だが、双葉郡からの移住者と思われる 取引も減少しつつ未だ認められる。全体的な土地需要は徐々に弱まっているが、良好な居住環境やステイタスを有する 住宅地が多いため人気が高く、供給が少ないこともあり、価格水準は高位を維持している。取引市場の中心は土地が総 額一千万円台中盤～後半、新築一戸建ては建物の品等、メーカーの別により総額二千万円台から四千万円台まで様々。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では対象標準地は規模が小さく、合理的な賃貸用不動産の想定が困難なため、収益還元法は適用を断念した。取引 事例比較法では、対象標準地が存する郷ケ丘地区及び類似する周辺の住宅団地より取引事例を採用し、実証的で説得力 の高い比準価格を得た。また、近隣地域は戸建住宅地であり、同様の取引事例より求められた比準価格は指標として妥 当と思料する。よって試算の過程を再検討、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -27                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [105.1] [106.0] 100 65,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は緩やかに減少傾向、世帯数はほ ぼ横這い。双葉郡からの移転需要は終息へ向 かい、新設住宅着工戸数は増減を繰り返しつ つ減少傾向。 地域要因に特段の変動は見られないが、人気 のエリアで市内各地からの需要は底堅く、い わきニュータウンとの価格差は縮小してきて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％