別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 いわき -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -51 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元 印  TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 43,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市泉もえぎ台１丁目２５番８ ②地積 　(㎡) 325   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅にアパート 等が混在する新興住 宅地域 北6m市道 水道、ガス 泉 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 泉地区の南西側の丘陵地に開 発された大規模住宅団地 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 泉駅南西方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模住宅敷地の細分化による宅地の新規造成は見られるが、全体としては開発の進んだ地域で大きな変動はな く、当面は現況を維持するものと予測。住宅需要に一時期の勢いはなく、暫く地価は横ばい前後と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市内の住宅地域一帯。需要の中心は個人からの居宅需要である。市内では土地需要の縮小により郊 外部の選好性は低下傾向にあるが、泉地区は市街地、郊外の高台地ともに取引が続いている。従って需給は比較的安定 的であり、コロナウィルス感染症も現在のところ、価格水準には影響はしていない。取引の中心となる価格帯は、土地 が２５０～３５０㎡で１，１００～１，６００万円程度、新築戸建住宅は２，８００～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大規模地を利用したアパートは見られるが、都市計画の制限から標準的な規模の画地では賃貸利用に採算性が成立して おらず、収益価格は試算できなかった。市場性が重視され類似不動産の相場水準が価格形成に強く影響する自用住宅地 であるので、比準価格はこのような市場との適合性が高く、説得力に優れると判断される。よって比準価格を標準とし て、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　いわき -56                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     43,200 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気が勢いを失いかけていたところに新型コ ロナウィルスの影響が現れ、経済活動は停滞 し、取引件数は極めて減少している。 平坦地に新規造成や土地区画整理事業による 宅地供給が進んでおり、競合から品薄感がほ ぼ解消され、買い手市場に変わりつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％ 0.0 ％