別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 いわき -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -50 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　舩山　克彦 印  TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 12,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市鹿島町上蔵持字畑中４２番１外 ②地積 　(㎡) 841   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 県道沿いに農家住宅 が見られる既成住宅 地域 南西10m県道 水道 湯本 8.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.5 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       840 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 県道江名常磐線沿いの市街化 調整区域内の農家集落地域 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 湯本駅東方 8.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も郊外の集落地域として現状を維持して推移するものと予測する。現在は人口減少・過疎化が進行し、公法 上の規制や農業後継者不足等により土地需要は限定的であり、地価は緩やかな下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市の市街化調整区域の法規制を受ける圏域。需要者の中心は地縁的に限定された圏内の居住者であ り、圏外からの転入は少ない。集落地域では基幹産業である農業の落ち込みから、少子高齢化の進展も顕著であり、法 規制の強い本地域の需給動向は概ね低調である。市場が未成熟で需給動向も不安定な為、需要の中心となる価格帯を把 握することは困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の市内の宅地取引は少なく、採用した事例も広域に渡るが現実の需給動向を反映しており、比準価格 の信頼性は高い。一方、農家住宅を主体とする集落地域であり、アパート等の収益物件は皆無で賃貸市場が形成されて いないので、収益価格は試算しない。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、過疎化が進み需要が限定的で ある地域の現状を斟酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は新型コロナウイルス感染症の影響 を主因に厳しい状態にあるが、緩やかに持ち 直している。当市人口は直近では減少傾向に ある。 地縁的選好性の強い山間の農家集落地域であ るが、利便性と法規制から需要は限定される 。特段の変動要因は見当たらない。 画地規模がやや大きいが、農家集落地域内に おいては標準的な画地である。競争力の程度 に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％