別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 いわき -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -47 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　英博 印  TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 45,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市小名浜諏訪町２０番５ ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅にアパート 等が見られる既成住 宅地域 北東6m市道 水道、下水 泉 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       254 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小名浜中心部に近い既成住宅 地 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 泉駅東方 5.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 公共施設や商業施設に近い利便性の高い住宅地だが成熟しており変化要因は少ない。地価は当面安定的に推移す ると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小名浜地区を中心とするいわき市中部の住宅地域。需用者の中心は同一需給圏の居住者である。小名浜地 区中心部に近く古くからの住宅地域だが、区画整理や大規模開発により造成された周辺住宅地と比べ競争力が劣り、利 便性が高いにもかかわらず、価格水準は低めの住宅地域である。土地は１２００万円、戸建住宅の場合３０００万円ま でが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺には賃貸物件も多いが、遊休地の所有者が資産活用目的で建設する事例が多い。このため建築費の回 収に主眼を置いた賃料設定となっており、地価水準に見合う賃料水準が形成されていない。土地取引は収益性よりも快 適性などを重視して形成される傾向が強く、周辺地域における取引価格を参考に決定されるのが一般的である。よって 比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +8.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,400 円／㎡ [101.1] 100 100 [108.0] 100 [116.0] [102.0] 100 45,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地取引件数は横ばい、住宅着工件数はやや 減少傾向にある。浸水被害等のあった一部地 域を除き地価は概ね安定した経過を辿ってい る。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％