別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 いわき -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -44 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　大久保　元弘 印  TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市小名浜玉川町東１７番１３ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、下水 湯本 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新住宅市街地開発事業「玉川 住宅団地」の一角に位置する 区画整然とした住宅地域。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 湯本駅南東方 5.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線への連続性が良好であり、熟成した住宅地域として現状を維持していくと考えられる。小名浜中心地への連 続性も良好で利便性は高く、今後とも地価はやや強含みで推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市内の住宅地域。小名浜地区を中心とするいわき市中部の住宅地との代替性が高い。幹線道路との 連続性や住環境が良好で、中古住宅を含め底堅い需要がある。需要者の中心は市内居住者による第一次取得や買換えに 戻りつつある。一方、官民による住宅地供給が継続しており、令和元年東日本台風後は高台の住宅地が好まれる傾向も 見られる。中心となる価格帯は、土地は２５０㎡程度で１，０００万円程度、新築戸建で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主体とする住宅地域である。近隣地域内にアパートも散見されるが、遊休地活用を目的に建築費回収を主眼 とした供給が多く賃貸市場は未成熟であり、収益価格は試算しなかった。土地価格は快適性をより重視し、周辺地域の 取引価格を指標に決定される傾向にある。自用目的の取引が多い住宅地域で、類似地域に存する多数の取引事例が得ら れた。よって比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -51                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,100 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [ 99.8] [104.0] 100 45,100  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地元在住者中心の需要に回帰、高い上昇率だ った地域は需給均衡。利便性の良好な住宅地 は堅実な需要が継続。地区計画による新規供 給に過剰懸念。 代替する住宅地の供給が進んで、需給は落ち 着きつつある。高値取引と安値取引の双方が 見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％