別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 いわき -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -32 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　哲郎 印  TEL.

鑑定評価額 8,590,000 円  １㎡当たりの価格 37,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市内郷内町前田３７番１５ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 東6m私道 水道、ガス、下水 内郷 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中小規模の住宅が建ち並び、 付近には公営住宅も見られる 地域 街 路 基準方位北　６ｍ私 道 交通 施設 内郷駅西方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域で、今後も現状を維持すると予測する。一方、南側には新川が流れており、浸 水想定区域に指定されていることがら、市場での選好性に影響していく可能性がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は内郷地区及びその周辺の住宅地域と判定。主な需要者は同一需給圏内の居住者である。震災後の住宅需要 が落ち着きつつあるが、画地条件が中庸を得ている物件については希少性により、未だ成約価格は高位を維持している 。近年は平地の住宅地が人気だったが、水害の影響もあり、地勢による土地の峻別が進む可能性がある。中心価格帯は 土地で総額一千万円程度、新築一戸建ては建物の品等、メーカーの別により二千万円台から三千万円台まで様々。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は面積が小さく、合理的な賃貸用不動産を想定することが困難なため、収益還元法は適用を断念した。取引 事例比較法においては、同一需給圏である内郷地区・常磐地区の住宅地域から価格牽連性の高い事例を中心に試算して おり、現実の取引市場を反映した説得力の高い比準価格が得られている。よって本件では、代表標準地との均衡にも留 意し、試算の過程を再吟味のうえ、比準価格を妥当と判断して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -40                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [108.3] [104.0] 100 37,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は緩やかに減少傾向、世帯数はほ ぼ横這い。双葉郡からの移転需要は終息へ向 かい、新設住宅着工戸数は増減を繰り返しつ つ減少傾向。 成熟した住宅地で変化に乏しいが、新川に近 く、浸水想定区域に指定されていることから 、今後の価格形成に影響を及ぼす可能性があ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％