鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

いわき -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ４Ｙ -61	いわき市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東6m市道、北4.5m、角地		１住居 (60,200)
b	２１Ｋ５Ｙ -16	いわき市		建付地	（　）	長方形	南4m私道、北2.5m、二方路		１住居 (60,160)
c	２１Ｋ１Ｙ -93	いわき市		更地	（　）	ほぼ整形	南東5m未舗装市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２１Ｋ３Ｙ -74	いわき市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10m市道、北東5m、二方路		１住居 (60,200)
e	２１Ｋ１Ｙ -1	いわき市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,899	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	46,570	100 [ 93.1]	50,021	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	52,000
b	(　 ) 48,968	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	45,341	100 [ 93.1]	48,701		50,600
c	(　 ) 48,400	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	45,660	100 [ 88.5]	51,593		53,700
d	(　 ) 38,492	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.2]	42,674	100 [ 97.9]	43,589		45,300
e	(　 ) 51,094	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	50,588	100 [ 89.2]	56,713		59,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,500 円／㎡]

いわき -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,632,217	719,452	2,912,765	2,587,040	325,725	（　0.9707） 316,181	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,323,620 円　　　　（　 18,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

いわき -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	118.98	Ｗ2	237.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	340 ㎡	18.8 m x 19.2 m	前面道路：市道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ　平均専有面積５９．４９㎡　４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	118.98	100.0	118.98	1,281	152,413	1.0	152,413
							1.0	152,413
2～ 2	居宅	118.98	100.0	118.98	1,321	157,173	1.0	157,173
							1.0	157,173
～

～

～

計		237.96	100.0	237.96		309,586		309,586
								309,586

⑨年額支払賃料	309,586 円　×　12ヶ月　＝　 3,715,032 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 237.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,715,032 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 185,752 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,529,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	309,586 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,941 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 309,586 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 99,996 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,632,217 円　　　　（　 10,683 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１（賃）　　　　-2	1,364 ( 1,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [112.0]	1,294	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,360 円/㎡　月額支払賃料（　 1,321 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１Ｋ４（賃）　　　　-3	1,757 ( 1,711)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	100 [112.0]	1,634
c	２１Ｋ４（賃）Ｙ　　　　-3	1,244 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [115.0]	1,084

いわき -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	110,400 円	36,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	185,752 円	3,715,032　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 312,800 円	36,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,800 円	36,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,800 円	36,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 719,452 円　（　　　　　　 2,116 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 237.96 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,587,040 円（　　　　　 7,609 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,632,217 円
②総費用	719,452 円
③純収益　①－②	2,912,765 円
④建物等に帰属する純収益	2,587,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	325,725 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	316,181 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 930 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,323,620 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
いわき -25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

いわき -25

福島県

福島第３

氏名

不動産鑑定士　安田　哲郎

印

TEL.

鑑定評価額

17,900,000 円

１㎡当たりの価格

52,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	いわき市好間町下好間字手倉５２番３				②地積　(㎡)	340 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	台形 1:1	住宅Ｗ2	一般住宅、併用住宅、工場等が混在する住宅地域	南東8.5m市道、背面道	水道	いわき 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 140 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

令和元年１０月の台風１９号
により浸水被害を受けた地域

街

路

基準方位　北　　８
．５ｍ市道

交通

施設

いわき駅西方

2.4km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

利便性から震災以降は底堅い需要を有していた地域だが、令和元年の台風被害を受け需要が減退している。今後
は復旧事業の進捗等により市場は回復していくと予測するが、土地価格の推移は現段階において不透明である。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は好間地区・平地区北部市街地内の住宅地域で、需要者は同地域に地縁を持つ居住者の他、利便性により、
市内の他の地域からの需要も想定される。取引市場は近年、堅調に推移していたが、台風被害を受けたことにより、当
面は需要者の心理に影響を及ぼすと思料する。１００坪前後の画地が多く、土地は一千万円台後半の総額となるが、細
分化により総額で一千万円台前半の物件も多く認められる。台風被害以降、付近では更地化した売物件も見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件では想定される賃料水準が低く、収益価格は低位に試算された。収益価格は理論的であるが、賃料水準が低い場合
には、建築費の割合が高くなり、その想定により価格変動が大きく、流動的となる側面がある。取引事例比較法では同
一需給圏より複数の取引事例を採用し、位置関係、類型、取引時点等、規範性に関する検討を経て説得力を有する比準
価格が求められた。よって本件では比準価格により妥当性を認め、収益価格は参考として、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　いわき -53                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     53,300 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の人口は緩やかに減少傾向、世帯数はほ
ぼ横這い。双葉郡からの移転需要は終息へ向
かい、新設住宅着工戸数は増減を繰り返しつ
つ減少傾向。

令和元年１０月に台風被害を受けており、付
近には売物件も見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

３　試算価格算定内訳

いわき -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１Ｙ -93	いわき市		更地	（　）	ほぼ整形	南東5m未舗装市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２１Ｋ７ -32	いわき市		底地	（　）	台形	西4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
c	２１Ｋ１Ｙ -106	いわき市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	２１Ｋ３ -37	いわき市		更地	（　）	ほぼ正方形	南2.8m市道、北4m、二方路		１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,400	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	45,660	100 [ 89.7]	50,903	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	52,900
b	(　 33,333) 47,618	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	45,787	100 [ 92.7]	49,393		51,400
c	(　 ) 47,201	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	44,529	100 [ 86.3]	51,598		53,700
d	(　 ) 60,117	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.7]	58,829	100 [ 117.0]	50,281		52,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.8
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -1.2
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.8
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,500 円／㎡]

いわき -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,639,422	686,472	2,952,950	2,608,130	344,820	（　0.9707） 334,717	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,694,340 円　　　　（　 19,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

いわき -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｗ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	340 ㎡	18.8 m x 19.2 m	前面道路：市道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４０㎡　６世帯　

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	120.00	100.0	120.00	1,273	152,760	1.0	152,760
							1.0	152,760
2～ 2	居宅	120.00	100.0	120.00	1,312	157,440	1.0	157,440
							1.0	157,440
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		310,200		310,200
								310,200

⑨年額支払賃料	310,200 円　×　12ヶ月　＝　 3,722,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,722,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 186,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,536,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	310,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,947 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 310,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 100,195 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,639,422 円　　　　（　 10,704 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１（賃）　　　　-2	1,364 ( 1,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [ 97.0]	1,423	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,350 円/㎡　月額支払賃料（　 1,312 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１Ｋ４（賃）Ｙ　　　　-3	1,244 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,336
c	２１Ｋ４（賃）Ｙ　　　　-8	1,183 ( 1,149)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [108.2]	100 [ 85.0]	1,313

いわき -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	111,300 円	37,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	111,672 円	3,722,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 315,300 円	37,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,200 円	37,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,100 円	37,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 686,472 円　（　　　　　　 2,019 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,608,130 円（　　　　　 7,671 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,639,422 円
②総費用	686,472 円
③純収益　①－②	2,952,950 円
④建物等に帰属する純収益	2,608,130 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	344,820 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	334,717 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 984 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,694,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,700 円／㎡）