別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 いわき -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -20 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　小野　博 印  TEL.

鑑定評価額 9,760,000 円  １㎡当たりの価格 31,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市東田町金子平１３０番８外 ②地積 　(㎡) 307   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の住宅地域 南東6m市道 水道 植田 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   300 ｍ、南   120 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 植田駅東方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も成熟した郊外の住宅団地として概ね現状を維持すると予測する。利便性はやや劣るが、水害等の危険性が 小さい高台に位置することから需要の回復が見られ、今後、地価水準は若干の強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主としてＪＲ植田駅を利用駅とする、いわき市南部の住宅地域一円。需要者の中心は市内に居住する１ 次取得者等である。植田地区北部の丘陵地に開発された成熟した住宅団地で利便性がやや劣ることから地価は落ち着い た状況となっているが、近年、水害等の危険性が小さい高台の住宅地に対する需要が回復する傾向にある。需要の中心 となる価格帯は、土地が３００㎡程度で１，０００万円前後、戸建ての新築住宅で総額３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が多い住宅地域であり、アパート等も散見されるが、収益性よりも居住の快適性が重視される地域で賃貸市場 が未成熟であるため、収益還元法は適用できなかった。同一需給圏内では類似物件の成約価格が不動産購入の際の有力 な判断基準となることから、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的で規範性を有する取引事例を基礎とし て求められた比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -26                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,000 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [102.0] 100 [115.3] [106.0] 100 31,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一部地域を除いて市内住宅地の需給は均衡し つつある。なお、令和元年東日本台風による 水害被災地では需要が減少して地価が下落し ている。 地域要因に特段の変化は見られないが、高台 の住宅地に対する需要が増加している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％