鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

郡山 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ２Ｙ -112	郡山市		建付地	（　）	長方形	北西25m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	２１Ｋ１６ -26	郡山市		建付地	（　）	長方形	北西16m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	２１Ｋ１０ -8	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m国道、中間画地		近商 (90,200)
d	２１Ｋ３ -6	郡山市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東25m市道、中間画地		近商 (90,200)
e	２１Ｋ１１ -6	郡山市		更地	（　）	不整形	北25m市道、南西3.5m、二方路		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,800	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	60,035	100 [ 86.7]	69,245	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	69,200
b	(　 ) 74,131	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	74,724	100 [ 104.8]	71,302		71,300
c	(　 ) 75,408	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	75,483	100 [ 107.1]	70,479		70,500
d	(　 ) 57,258	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	71,050	100 [ 103.0]	68,981		69,000
e	(　 ) 48,193	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.2]	53,429	100 [ 77.7]	68,763		68,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -21.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,700 円／㎡]

郡山 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,031,267	751,484	2,279,783	1,471,750	808,033	（　0.9453） 763,834	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	14,689,115 円　　　　（　 36,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	112.62	Ｓ1	112.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	404 ㎡	22.5 m x 20.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	112.62	100.0	112.62	2,486	279,973	3.0	839,919
							0.0	0
～

～

～

～

計		112.62	100.0	112.62		279,973		839,919
								0

⑨年額支払賃料	279,973 円　×　12ヶ月　＝　 3,359,676 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 112.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,359,676 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 335,968 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,023,708 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	839,919 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,559 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,031,267 円　　　　（　 7,503 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ８ＣＹ　　　　-1	1,931 ( 1,868)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,227	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,492 円/㎡　月額支払賃料（　 2,486 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ８Ｃ　　　　-4	2,398 ( 2,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,376
c	２１Ｋ４ＣＹ　　　　-1	2,411 ( 2,344)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,854

郡山 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	101,500 円	20,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	167,984 円	3,359,676　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 234,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 207,000 円	20,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,300 円	20,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,300 円	20,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 751,484 円　（　　　　　　 1,860 円／㎡）　　（経費率　　 24.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,300,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 112.62 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,471,750 円（　　　　　 3,643 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,031,267 円
②総費用	751,484 円
③純収益　①－②	2,279,783 円
④建物等に帰属する純収益	1,471,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	808,033 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	763,834 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,891 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,689,115 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
郡山 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

郡山 5-17

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　舘　輝政

印

TEL.

鑑定評価額

28,400,000 円

１㎡当たりの価格

70,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	56,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	郡山市富田東３丁目９１番				②地積　(㎡)	404 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）地区計画等
	台形 1.2:1	店舗Ｗ2	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域	南西16m県道	水道	郡山 3.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 200 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

県道沿いの郊外路線商業地域

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

郡山駅北西方

3.8km

法令

規制

２住居
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

東日本大震災後、商業背後地の人口が増加し、今後も郊外の路線商業地域として発展してゆくものと予測される
。新型コロナの影響は限定的であり、地価は今後も上昇傾向を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、郡山市内の商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は、市内外の事業者等である。郊外路線商
業地域であるが、東日本大震災後、被災者需要等により背後地の人口が増加し、商業施設への顧客は増大している。新
型コロナの影響で、郡山駅前商業地は顧客が減少し地価は下落傾向を示しているが、当該地域は駅前から離れた郊外に
位置し、影響は少ない。市場の中心価格帯は、個別性が強く把握しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本来収益性が重視されるべき商業地域であるが、収益価格は想定要素が多く、収集資料が限られ、収益価格の精度は必
ずしも高くない。また、投下資本に見合った賃料は徴収されておらず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格
は実際に市場で成立した取引事例から求められた価格であり、実証的かつ客観的である。よって、市場性を反映した比
準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　郡山 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 87,100 円／㎡

[100.2]
100

100
[101.0]

100
[123.0]

[100.0]
100

70,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響により、歓楽街や観光地は
顧客が激減しているが、近郊の商業地等につ
いては、影響の程度は少ない。

平成２９年４月、近隣にＪＲ郡山富田駅が開
業し、交通接近性が良くなっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.2
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

郡山 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１１ -6	郡山市		更地	（　）	不整形	北25m市道、南西3.5m、二方路		２住居 (60,200)
b	２１Ｋ３ -6	郡山市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東25m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	２１Ｋ４ -53	郡山市		建付地	（　）	ほぼ台形	西12m市道、北6m、角地		１中専 (70,200)
d	２１Ｋ９ -47	郡山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南18m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,193	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.2]	53,429	100 [ 74.8]	71,429	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	71,400
b	(　 ) 57,258	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	71,050	100 [ 103.0]	68,981		69,000
c	(　 ) 50,000	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	54,630	100 [ 76.5]	71,412		71,400
d	(　 ) 67,451	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	67,451	100 [ 97.4]	69,252		69,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,300 円／㎡]

郡山 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成事例が入手できなく、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,359,315	782,463	2,576,852	1,610,560	966,292	（　0.9466） 914,692	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	17,590,231 円　　　　（　 43,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	128.00	Ｓ1	128.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	404 ㎡	22.5 m x 20.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

郊外路線商業地域であり、平家建の店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	128.00	100.0	128.00	2,424	310,272	3.0	930,816
							0.0	0
～

～

～

～

計		128.00	100.0	128.00		310,272		930,816
								0

⑨年額支払賃料	310,272 円　×　12ヶ月　＝　 3,723,264 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,723,264 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 372,326 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,350,938 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	930,816 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,377 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,359,315 円　　　　（　 8,315 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１１Ｃ　　　　-4	2,475 ( 2,407)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [107.0]	100 [ 90.0]	2,794	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,430 円/㎡　月額支払賃料（　 2,424 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ８Ｃ　　　　-4	2,398 ( 2,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,128
c	２１Ｋ４Ｃ　　　　-5	2,239 ( 2,174)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,367

郡山 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	89,600 円	22,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	186,163 円	3,723,264　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 233,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 228,400 円	22,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 782,463 円　（　　　　　　 1,937 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,400,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 128.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,610,560 円（　　　　　 3,987 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,359,315 円
②総費用	782,463 円
③純収益　①－②	2,576,852 円
④建物等に帰属する純収益	1,610,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	966,292 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	914,692 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,264 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,590,231 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,500 円／㎡）