鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

郡山 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１ -1	郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6.6m市道、中間画地		商業 (100,396)
b	２１Ｋ４ -23	郡山市		貸家建付地	（　）	正方形	北6.3m市道、西3m、角地		商業 (100,378)
c	２１Ｋ４ -54	郡山市		建付地	（　）	長方形	東11m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	２１Ｋ８ -27	郡山市		底地	（　）	ほぼ正方形	西24m県道、中間画地		準工地区計画等 (70,200)
e	２１Ｋ４Ｙ -82	郡山市		更地	（　）	ほぼ台形	北8.8m県道、西12.1m、南西4m、三方路		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 79,976	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	79,336	100 [ 83.9]	94,560	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	95,500
b	(　 ) 132,693	100 [ 100.0]	[ 95.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	112,943	100 [ 118.2]	95,552		96,500
c	(　 ) 100,000	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	100,200	100 [ 108.2]	92,606		93,500
d	(　 87,799) 87,799	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	87,975	100 [ 88.7]	99,183		100,000
e	(　 ) 92,324	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	96,021	100 [ 97.9]	98,081		99,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.8	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.4	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,500 円／㎡]

郡山 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,023,890	1,876,160	6,147,730	5,356,550	791,180	（　0.9466） 748,931	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	14,402,519 円　　　　（　 50,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	141.75	Ｓ3	425.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	283 ㎡	11.5 m x 24.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

実際の使用容積率は低く、３階建の店舗兼事務所を想定した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

店舗兼事務所ビルとして標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	141.75	80.0	113.40	2,469	279,985	3.0	839,955
							0.0	0
2～ 2	事務所	141.75	85.0	120.49	1,975	237,968	3.0	713,904
							0.0	0
3～ 3	事務所	141.75	85.0	120.49	1,852	223,147	3.0	669,441
							0.0	0
～

～

計		425.25	83.3	354.38		741,100		2,223,300
								0

⑨年額支払賃料	741,100 円　×　12ヶ月　＝　 8,893,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 354.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,893,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 889,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,003,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,223,300 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,010 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,023,890 円　　　　（　 28,353 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ８Ｃ　　　　-2	1,974 ( 1,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,322	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,475 円/㎡　月額支払賃料（　 2,469 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ４Ｃ　　　　-6	2,274 ( 2,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [125.0]	100 [ 75.0]	2,756
c	２１Ｋ１ＣＹ　　　　-4	2,324 ( 2,264)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,347

郡山 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	298,000 円	74,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	444,660 円	8,893,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 224,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 759,900 円	74,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,500 円	74,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,500 円	74,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,876,160 円　（　　　　　　 6,630 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 425.25 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,356,550 円（　　　　　 18,928 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,023,890 円
②総費用	1,876,160 円
③純収益　①－②	6,147,730 円
④建物等に帰属する純収益	5,356,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	791,180 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	748,931 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,646 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,402,519 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
郡山 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

郡山 5-5

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　佐藤　忠信

印

TEL.

鑑定評価額

27,000,000 円

１㎡当たりの価格

95,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	76,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	郡山市堂前町２９６番外｢堂前町３１－６｣				②地積　(㎡)	283 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	診療所兼住宅Ｓ3F1B	中低層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	東30m県道、背面道	水道、ガス、下水	郡山 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

金融機関や事務所ビルが中心
の商業地域で繁華性は低い

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

郡山駅南西方

1.0km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は事務所系用途が主体の商業地域で、当面は現況程度で推移するものと予測する。コロナ禍による影響
は比較的少ないものと観察され、地価は横這い程度で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 95,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内の幹線道路沿いの普通商業地域である。需要者は地元資本の個人事業者や中小法人等が中心。コロナ
禍の影響は、繁華街、オフィス街、路線商業地域等の地域別により景況感が異なるが、市街地中心部ではマンション建
設など不動産投資の動きが継続している。一方、近隣地域は画地規模が小さく集客性の高い店舗の立地が困難で物件の
動きは弱い。需要者の属性や利用目的等により取引額は様々で、需要の中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は、想定建物の規模、賃料及び空室リスク等の査定が流動的になる可能性があり、得られた価格の精度には限
界がある。比準価格は、画地規模や街路条件等に着目し得られた実証性を有する価格である。試算価格には開差が生じ
たが、県道沿いの希少性や資産価値に着目した取引がみられることを踏まえ、本件は、比準価格を採用し収益価格は参
考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　郡山 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 87,800 円／㎡

[100.5]
100

100
[103.0]

100
[ 90.4]

[101.0]
100

95,700

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍を背景に景気は一進一退で雇用・所
得環境は厳しさを増している。企業の景況感
は業種、業態、取り扱い品により差異が生じ
ている。

繁華性の程度や画地規模の相違により、建物
建築を伴わない貸駐車場としての利用が選択
されるケースが散見される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -6.8
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

郡山 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ８Ｙ -45	郡山市		更地	（　）	不整形	東8.5m市道、南7m、二方路		商業 (90,400)
b	２１Ｋ１ -1	郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6.6m市道、中間画地		商業 (100,396)
c	２１Ｋ４Ｙ -78	郡山市		更地	（　）	長方形	東10.4m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	２１Ｋ１Ｙ -26	郡山市		更地	（　）	不整形	南18m県道、北3m、二方路		近商 (90,300)
e	２１Ｋ７Ｙ -15	郡山市		建付地	（　）	ほぼ台形	東15m国道、南4.9m、角地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,854	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	108,125	100 [ 93.1]	116,139	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	117,000
b	(　 ) 79,976	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	79,336	100 [ 84.8]	93,557		94,500
c	(　 ) 74,501	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,960	100 [ 82.7]	93,059		94,000
d	(　 ) 118,946	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	119,653	100 [ 122.4]	97,756		98,700
e	(　 ) 69,214	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	69,283	100 [ 73.2]	94,649		95,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 +29.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.4	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,500 円／㎡]

郡山 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,523,271	1,831,717	5,691,554	5,023,920	667,634	（　0.9725） 649,274	（ 5.4 - 0.1 ） 5.3％
	⑧収益価格	12,250,453 円　　　　（　 43,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	140.00	Ｓ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	283 ㎡	11.5 m x 24.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階事務所各階フロア貸し

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

共用部分等を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	140.00	75.0	105.00	2,494	261,870	3.0	785,610
							0.0	0
2～	事務所	140.00	80.0	112.00	1,995	223,440	3.0	670,320
							0.0	0
3～	事務所	140.00	80.0	112.00	1,871	209,552	3.0	628,656
							0.0	0
～

～

計		420.00	78.3	329.00		694,862		2,084,586
								0

⑨年額支払賃料	694,862 円　×　12ヶ月　＝　 8,338,344 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 329.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,338,344 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 833,834 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,504,510 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,084,586 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,761 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,523,271 円　　　　（　 26,584 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ８Ｃ　　　　-2	1,974 ( 1,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	2,224	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,500 円/㎡　月額支払賃料（　 2,494 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ４Ｃ　　　　-6	2,274 ( 2,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	2,552
c	２１Ｋ４Ｃ　　　　-5	2,239 ( 2,174)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 95.0]	100 [112.0]	2,535

郡山 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	346,000 円	69,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	416,917 円	8,338,344　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 224,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 705,800 円	69,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	69,200 円	69,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,200 円	69,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,831,717 円　（　　　　　　 6,472 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,023,920 円（　　　　　 17,752 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,523,271 円
②総費用	1,831,717 円
③純収益　①－②	5,691,554 円
④建物等に帰属する純収益	5,023,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	667,634 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	649,274 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,294 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,250,453 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,300 円／㎡）