鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

郡山 -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ８Ｙ -33	郡山市		更地	（　）	ほぼ台形	西4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
b	２１Ｋ１ -15	郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	東3.4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
c	２１Ｋ１１ -38	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	２１Ｋ２Ｙ -52	郡山市		更地	（　）	長方形	南5.7m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e	２１Ｋ１３Ｙ -35	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,264	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	84,094	100 [ 92.5]	90,912	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	91,800
b	(　 ) 68,517	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	74,356	100 [ 91.4]	81,352		82,200
c	(　 ) 84,066	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	82,830	100 [ 93.0]	89,065		90,000
d	(　 ) 71,305	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	69,064	100 [ 82.3]	83,917		84,800
e	(　 ) 68,599	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	66,010	100 [ 83.0]	79,530		80,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,300 円／㎡]

郡山 -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,032,959	545,788	2,487,171	1,907,540	579,631	（　0.9711） 562,880	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	11,487,347 円　　　　（　 38,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	84.00	Ｗ2	168.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	300 ㎡	20.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：２ＤＫ。平均専有面積：４２㎡。各階２戸の計４戸。駐車場は各戸１台で、駐車料は賃料に含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	84.00	100.0	84.00	1,515	127,260	2.0	254,520
							1.0	127,260
2～ 2	居宅	84.00	100.0	84.00	1,560	131,040	2.0	262,080
							1.0	131,040
～

～

～

計		168.00	100.0	168.00		258,300		516,600
								258,300

⑨年額支払賃料	258,300 円　×　12ヶ月　＝　 3,099,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,099,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 154,980 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,944,620 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	516,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,908 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 258,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 83,431 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,032,959 円　　　　（　 10,110 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ３ＣＹ　　　　-4	1,527 ( 1,526)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,497	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,560 円/㎡　月額支払賃料（　 1,515 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ７ＣＹ　　　　-6	1,740 ( 1,646)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	1,625
c	２１Ｋ３ＣＹ　　　　-3	1,825 ( 1,733)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,619

郡山 -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	101,600 円	25,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	92,988 円	3,099,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 215,900 円	25,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	50,800 円	25,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,400 円	25,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 545,788 円　（　　　　　　 1,819 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,400,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,907,540 円（　　　　　 6,358 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,032,959 円
②総費用	545,788 円
③純収益　①－②	2,487,171 円
④建物等に帰属する純収益	1,907,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	579,631 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	562,880 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,876 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,487,347 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
郡山 -35　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

郡山 -35

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　遠藤　盛英

印

TEL.

鑑定評価額

25,500,000 円

１㎡当たりの価格

85,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	郡山市池ノ台１１５番６｢池ノ台９－１２｣				②地積　(㎡)	300 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1.5:1	住宅Ｗ2F1B	一般住宅に寮等が混在する環境の良い住宅地域	西6.3m市道	水道、ガス、下水	郡山 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

荒池公園に近く、地勢が南向
に緩傾斜している

街

路

基準方位北　　　６
．３ｍ市道

交通

施設

郡山駅南西方

2.1km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

従来より上品等の住宅地域を形成しており、主として富裕層による不動産需要が底堅く、かつ、供給が限定的な
ことから、今後も地価上昇基調が継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 85,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、郡山市中心部の住環境が良好で品等が高い住宅地域を中心とした範囲に亘るものと判定する。需要者は
、市内及びその周辺に居住する高所得者層が中心である。新規供給は見られない限定的な宅地供給に対し、富裕者層か
らの需要は安定している。地域内の画地規模はまちまちであるが、土地が３００㎡程度であれば２５００万円、新築の
戸建物件は建物の品等により様々で市場の中心価格帯は見い出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益還元法を適用したが地価に見合った賃料が形成されておらず低位となった。また富裕層による邸宅が大半を占め、
収益物件が少ない当該地域の収益価格の説得力は低い。一方、比準価格の試算にあたっては、対象地近郊に位置する複
数の事例を採用できており現時点に於ける当該市場の実態を客観的に反映し説得力が高い価格といえる。よって比準価
格を採用し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　郡山 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 109,000 円／㎡

[104.6]
100

100
[100.0]

100
[135.8]

[101.0]
100

84,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市人口は減少で推移し、旧郡山地区での減少
が大きい。取引件数はさほど減少していない
が、建築着工戸数の減少はやや大きい。

特段地域要因の変動は見られないものの、知
名度の高い優良住宅地域としての地位を維持
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.6
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

郡山 -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１ -15	郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	東3.4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
b	２１Ｋ８Ｙ -33	郡山市		更地	（　）	ほぼ台形	西4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
c	２１Ｋ１Ｙ -14	郡山市		更地	（　）	袋地等	東4.6m市道、中間画地		１住居 (60,184)
d	２１Ｋ１１ -38	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,517	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	74,356	100 [ 89.5]	83,079	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	83,900
b	(　 ) 82,264	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	84,094	100 [ 95.4]	88,149		89,000
c	(　 ) 54,597	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	73,438	100 [ 89.3]	82,237		83,100
d	(　 ) 84,066	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	82,830	100 [ 95.0]	87,189		88,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,000 円／㎡]

郡山 -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,075,089	576,480	2,498,609	2,050,230	448,379	（　0.9711） 435,421	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,886,143 円　　　　（　 29,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.00	Ｗ2	176.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	300 ㎡	20.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ４室　駐車場４台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	88.00	100.0	88.00	1,488	130,944	2.0	261,888
							1.0	130,944
～

～

～

～

計		176.00	100.0	176.00		261,888		523,776
								261,888

⑨年額支払賃料	261,888 円　×　12ヶ月　＝　 3,142,656 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,142,656 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 157,133 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,985,523 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	523,776 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,976 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 261,888 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 84,590 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,075,089 円　　　　（　 10,250 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ５Ｃ　　　　-4	1,304 ( 1,265)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,541	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,533 円/㎡　月額支払賃料（　 1,488 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ３ＣＹ　　　　-8	1,413 ( 1,374)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,518
c	２１Ｋ１６ＣＹ　　　　-6	1,359 ( 1,320)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,539

郡山 -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	109,200 円	27,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	94,280 円	3,142,656　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 232,000 円	27,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,600 円	27,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,300 円	27,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 576,480 円　（　　　　　　 1,922 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,300,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,050,230 円（　　　　　 6,834 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,075,089 円
②総費用	576,480 円
③純収益　①－②	2,498,609 円
④建物等に帰属する純収益	2,050,230 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	448,379 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	435,421 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,451 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,886,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,600 円／㎡）