鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

郡山 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１５ -30	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m私道、中間画地		準工 (60,200)
b	２１Ｋ１５ -29	郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西3.5m市道、中間画地		１中専 (60,160)
c	２１Ｋ１５ -4	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、南4m、角地		１中専 (60,200)
d	２１Ｋ８ -56	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、中間画地		工業 (70,200)
e	２１Ｋ８ -6	郡山市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東6m市道、北6m、角地		１住居 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,686	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	28,627	100 [ 100.0]	28,627	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	28,900
b	(　 ) 26,651	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	25,991	100 [ 91.8]	28,313		28,600
c	(　 ) 27,197	100 [ 100.0]	[ 95.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	25,464	100 [ 107.0]	23,798		24,000
d	(　 ) 33,166	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	33,166	100 [ 129.8]	25,552		25,800
e	(　 ) 36,189	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	34,364	100 [ 121.9]	28,190		28,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.36	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +8.2	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.8	環境　　　　 +13.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,500 円／㎡]

郡山 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,254,590	459,078	1,795,512	1,697,920	97,592	（　0.9707） 94,733	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,894,660 円　　　　（　 7,340 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	76.20	Ｗ2	152.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	258 ㎡	15.5 m x 16.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプ、各階２戸、３８．１㎡を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	共同住宅	76.20	100.0	76.20	1,301	99,136	2.0	198,272
							1.0	99,136
2～	共同住宅	76.20	100.0	76.20	1,301	99,136	2.0	198,272
							1.0	99,136
～

～

～

計		152.40	100.0	152.40		198,272		396,544
								198,272

⑨年額支払賃料	198,272 円　×　12ヶ月　＝　 2,379,264 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 152.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,379,264 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 190,341 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,188,923 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	396,544 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,648 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 198,272 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 62,019 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,254,590 円　　　　（　 8,739 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１６Ｃ　　　　-2	1,709 ( 1,709)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	1,747	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,340 円/㎡　月額支払賃料（　 1,301 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ１６ＣＹ　　　　-4	1,284 ( 1,284)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	1,350
c	２１Ｋ１５Ｃ　　　　-1	1,114 ( 1,112)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,173

郡山 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,000 円	22,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	71,378 円	2,379,264　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 190,400 円	22,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,800 円	22,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 459,078 円　（　　　　　　 1,779 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,400,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 152.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0758	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0803 × 40 ％　＋ 0.0964 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,697,920 円（　　　　　 6,581 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,254,590 円
②総費用	459,078 円
③純収益　①－②	1,795,512 円
④建物等に帰属する純収益	1,697,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	97,592 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	94,733 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 367 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,894,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,340 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
郡山 -24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

郡山 -24

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　矢吹　博則

印

TEL.

鑑定評価額

7,480,000 円

１㎡当たりの価格

29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	24,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	郡山市田村町上行合字西川原６番１４外				②地積　(㎡)	258 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート、工場等が混在する住宅地域	北東4.5m市道	水道、下水	郡山 4.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 80 ｍ、南 220 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.5 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

大規模商業施設至近に位置す
る住工混在地域

街

路

基準方位　　　北４
．５ｍ市道

交通

施設

郡山駅南東方

4.1km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域至近に大型商業施設が開業したこともあり阿武隈川以東の他住宅地域から当地域への宅地需要シフトも
見られ始めたが、東日本台風による浸水被害を受け需要は低下。当面、地価は下落傾向で推移と予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,220 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は阿武隈川以東の住宅地域一円。近隣地域は、国道４９号北側背後に形成された住工混在地域で居住環境は
稍劣る。需要者は同一需給圏内に居住する一次取得者で圏域外からの転入者は少ない。近年、当地域至近に大規模商業
施設が開業し圏域内の需要者層の取り込みが期待されたが、令和１年１０月に東日本台風による浸水被害を受け不動産
需要は低下した。その後も不動産取引は低調で取引の中心となる価格帯が見い出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域におけるアパート賃貸事業は土地所有者の遊休地・低利用地活用によるものが主体で収益性が土地取引の指標と
して機能するまでには至っていない。近隣地域は既成の住工混在地域で、自己使用目的の取引が大半を占め、通勤の利
便性等を考慮した価格形成がなされている。検討の結果、本件では、自己使用目的での不動産取引の市場性を反映した
比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　郡山 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 37,600 円／㎡

[ 96.5]
100

100
[102.0]

100
[123.7]

[101.0]
100

29,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ禍の影響が懸念される中で、当市
の住宅地需要は概ね堅調に推移しているが、
長期的には人口減少、高齢化の進行等の問題
を抱えている。

大型商業施設の開業により利便性が向上し同
一需給圏内からの移転需要も見られ始めたが
、令和１年秋に東日本台風による浸水被害を
受け取引は低調

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.4
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

郡山 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１５ -30	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m私道、中間画地		準工 (60,200)
b	２１Ｋ１５Ｙ -71	郡山市		建付地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	２１Ｋ８Ｙ -1	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	２１Ｋ８Ｙ -49	郡山市		建付地	（　）	ほぼ整形	東4.5m私道、中間画地		１住居 (60,180)
e	２１Ｋ１０ -48	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、南東4m、角地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,686	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	28,627	100 [ 100.0]	28,627	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	28,900
b	(　 ) 33,299	100 [ 100.0]	[ 89.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	28,805	100 [ 100.0]	28,805		29,100
c	(　 ) 27,492	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	25,365	100 [ 87.9]	28,857		29,100
d	(　 ) 20,933	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 73.4]	27,778	100 [ 88.3]	31,459		31,800
e	(　 ) 12,685	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 80.0]	100 [ 73.5]	21,206	100 [ 82.1]	25,829		26,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.36	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.52	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.4	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -26.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -26.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,000 円／㎡]

郡山 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,251,020	445,156	1,805,864	1,685,900	119,964	（　0.9711） 116,497	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,377,490 円　　　　（　 9,220 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	74.52	Ｗ2	149.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	258 ㎡	15.5 m x 16.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ワンルームタイプ・１ＤＫ・４室、平均専有面積３７．２６㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	74.52	100.0	74.52	1,302	97,025	1.0	97,025
							1.0	97,025
2～ 2	共同住宅	74.52	100.0	74.52	1,328	98,963	1.0	98,963
							1.0	98,963
～

～

～

計		149.04	100.0	149.04		195,988		195,988
								195,988

⑨年額支払賃料	195,988 円　×　12ヶ月　＝　 2,351,856 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 149.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,351,856 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 164,630 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,187,226 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	195,988 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,823 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 195,988 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 61,971 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,251,020 円　　　　（　 8,725 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１６Ｃ　　　　-2	1,709 ( 1,709)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [103.0]	100 [116.0]	1,555	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,340 円/㎡　月額支払賃料（　 1,302 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ３Ｃ　　　　-6	1,000 ( 972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [105.0]	100 [101.0]	1,003
c	２１Ｋ５ＣＹ　　　　-6	1,488 ( 1,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [ 99.0]	1,461

郡山 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,000 円	23,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	70,556 円	2,351,856　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 195,500 円	23,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	46,000 円	23,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,000 円	23,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 445,156 円　（　　　　　　 1,725 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 149.04 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,685,900 円（　　　　　 6,534 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,251,020 円
②総費用	445,156 円
③純収益　①－②	1,805,864 円
④建物等に帰属する純収益	1,685,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	119,964 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	116,497 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 452 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,377,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,220 円／㎡）