鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

郡山 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ４Ｙ -42	郡山市		更地	（　）	ほぼ台形	北6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	２１Ｋ３Ｙ -88	郡山市		建付地	（　）	長方形	東8.1m市道、中間画地		２中専 (70,200)
c	２１Ｋ４Ｙ -68	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北9m市道、東6m、角地		２中専 (80,200)
d	２１Ｋ１０ -13	郡山市		建付地	（　）	長方形	西9m市道、中間画地		２中専 (70,200)
e	２１Ｋ１２ -20	郡山市		更地	（　）	ほぼ台形	北5.5m市道、中間画地		１低専 (40,60)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,208	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	84,208	100 [ 100.0]	84,208	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	85,900
b	(　 ) 81,900	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 95.0]	100 [ 102.0]	85,788	100 [ 108.4]	79,140		80,700
c	(　 ) 74,938	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	74,424	100 [ 105.1]	70,813		72,200
d	(　 ) 82,747	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	81,855	100 [ 110.0]	74,414		75,900
e	(　 ) 54,959	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,179	100 [ 75.0]	73,572		75,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,600 円／㎡]

郡山 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			規範性のある適切な造成事例が入手できなかったため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,468,057	624,995	2,843,062	2,305,570	537,492	（　0.9711） 521,958	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	10,652,204 円　　　　（　 26,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	104.34	Ｗ2	208.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	399 ㎡	15.8 m x 26.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ、平均専有面積約５２㎡、駐車場有（平面式・８台）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	104.34	100.0	104.34	1,447	150,980	2.0	301,960
							1.0	150,980
2～ 2	居宅	104.34	100.0	104.34	1,476	154,006	2.0	308,012
							1.0	154,006
～

～

～

計		208.68	100.0	208.68		304,986		609,972
								304,986

⑨年額支払賃料	304,986 円　×　12ヶ月　＝　 3,659,832 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 208.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,659,832 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 292,787 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,367,045 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	609,972 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,612 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 304,986 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 95,400 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,468,057 円　　　　（　 8,692 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１３Ｃ　　　　-1	1,572 ( 1,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [105.0]	100 [106.0]	1,535	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,490 円/㎡　月額支払賃料（　 1,447 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ３ＣＹ　　　　-8	1,413 ( 1,374)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,518
c	２１Ｋ３ＣＹ　　　　-7	1,371 ( 1,331)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	1,429

郡山 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,100 円	30,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	109,795 円	3,659,832　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 70,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 260,900 円	30,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,400 円	30,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,700 円	30,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 624,995 円　（　　　　　　 1,566 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,700,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 208.68 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,305,570 円（　　　　　 5,778 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,468,057 円
②総費用	624,995 円
③純収益　①－②	2,843,062 円
④建物等に帰属する純収益	2,305,570 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	537,492 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	521,958 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,308 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,652,204 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
郡山 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

郡山 -10

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　二瓶　直之

印

TEL.

鑑定評価額

30,400,000 円

１㎡当たりの価格

76,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	郡山市並木５丁目３番１１				②地積　(㎡)	399 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ1	一般住宅の中にマンション等が混在する住宅地域	東6m市道	水道、下水	郡山 3.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 80 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.5 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

区画整然とした利便性の良い
住宅地域

街

路

基準方位北６ｍ市道

交通

施設

郡山駅北西方

3.9km

法令

規制

２中専
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

利便施設への接近性及び居住環境の良好な住宅地域であり、特段の変動要因はないことから、今後も現状を維持
して推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 76,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、郡山中心部に近い住宅地域一帯である。需要者は、市内居住の一次取得者及び買替層であり、総額が嵩
むことから高所得者層が中心となる。現在のところ新型コロナの影響は軽微であり、土地価格は上昇傾向が続いている
が、土地建物の総額が嵩むため、需要者数はある程度限定される。価格帯はまちまちであるが、土地は総額で２０００
万円前後、新築戸建で４０００万円前後が中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

共同住宅も見られるが、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、投下資本に見合った賃料は徴収され
ておらず、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は実際に市場で成立した取引事例から求められた価格で、実
証的かつ客観的である。以上より、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検
討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　郡山 -25 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 74,700 円／㎡

[102.0]
100

100
[103.0]

100
[ 99.3]

[102.0]
100

76,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

郡山市では土地取引件数は前年と同水準にあ
るが、人口は微減傾向にあるほか、新設住宅
着工戸数は減少傾向にある。

居住環境が良好な市街地の住宅地域で、熟成
しつつあり、近年特段の変動要因は見られな
い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.6
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

郡山 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ８Ｙ -8	郡山市		更地	（　）	ほぼ台形	西9m市道、北6m、角地		１中専 (80,200)
b	２１Ｋ３ -5	郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、西4m、角地		２中専 (70,160)
c	２１Ｋ３Ｙ -86	郡山市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北5m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	２１Ｋ４Ｙ -68	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北9m市道、東6m、角地		２中専 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,503	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	76,802	100 [ 104.2]	73,706	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	75,200
b	(　 ) 83,996	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	82,596	100 [ 109.1]	75,707		77,200
c	(　 ) 76,473	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,238	100 [ 103.2]	74,843		76,300
d	(　 ) 74,938	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	74,424	100 [ 100.9]	73,760		75,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.2	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,100 円／㎡]

郡山 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が入手出来ず、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,685,274	733,087	2,952,187	2,340,990	611,197	（　0.9724） 594,328	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	12,129,143 円　　　　（　 30,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	104.34	ＬＳ2	208.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	399 ㎡	15.8 m x 26.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ各階２戸　計４戸　

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	104.34	100.0	104.34	1,489	155,362	2.0	310,724
							1.0	155,362
2～ 2	居宅	104.34	100.0	104.34	1,519	158,492	2.0	316,984
							1.0	158,492
～

～

～

計		208.68	100.0	208.68		313,854		627,708
								313,854

⑨年額支払賃料	313,854 円　×　12ヶ月　＝　 3,766,248 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 208.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,766,248 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 188,312 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,577,936 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	627,708 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,963 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 313,854 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 101,375 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,685,274 円　　　　（　 9,236 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ５Ｃ　　　　-5	1,302 ( 1,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,523	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,534 円/㎡　月額支払賃料（　 1,489 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ５Ｃ　　　　-7	1,315 ( 1,275)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,491
c	２１Ｋ５ＣＹ　　　　-2	1,554 ( 1,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	1,587

郡山 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	166,500 円	33,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	112,987 円	3,766,248　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 70,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 283,000 円	33,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	66,600 円	33,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,300 円	33,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 733,087 円　（　　　　　　 1,837 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9724

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,300,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 208.68 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,340,990 円（　　　　　 5,867 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,685,274 円
②総費用	733,087 円
③純収益　①－②	2,952,187 円
④建物等に帰属する純収益	2,340,990 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	611,197 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	594,328 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,490 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,129,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,400 円／㎡）