別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 郡山 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -5 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　矢吹　博則 印  TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 59,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市大槻町字北中野４２番１５ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 戸建住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 南東7m市道 水道、下水 郡山 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   160 ｍ、南   170 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.7 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 コスモス通り西側背後の住宅 地域 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道 交通 施設 郡山駅西方 5.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利便施設が立地する幹線道路背後に形成された住宅地域。新型コロナ禍が不動産需要に及ぼす影響等懸念材料は あるものの、利便性が増進しつつある当地域に対する需要は続いており、当面、地価は上昇傾向で推移と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郡山市市街地西方郊外を中心とした住宅地域。需要者の中心は市内居住の一次取得者。近隣地域は戸建住 宅を主とする住宅地域で、至近を走る幹線道路沿いには小売店舗等が立地している。当該地域の住宅地に対する需要は 続いているが供給は少ない。土地は１５０～２００㎡で１，０００万円前後、新築の戸建住宅は３，０００万円前後が 取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では自己使用目的での取引が中心であること、対象標準地の画地規模では経済合理性のある賃貸住宅の経営が 困難であることから収益還元法の適用を断念した。本件では、景気動向、当市における人口の推移、不動産市場の現況 等を考慮のうえ、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,100 円／㎡ [101.8] 100 100 [102.0] 100 [ 96.0] [103.0] 100 59,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍の影響が懸念される中で、当市 の住宅地需要は概ね堅調に推移しているが、 長期的には人口減少、高齢化の進行等の問題 を抱えている。 郡山市西方郊外の住宅地域。旺盛な住宅地需 要を背景に周辺幹線道路沿いに商業施設等が 集積しその事が更に住宅地需要を誘引する相 乗効果が続く。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.2 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％