別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 会津若松 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 9-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小椋　満幸 印  TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 11,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市門田町大字一ノ堰字土手外１９２４番２０ ②地積 　(㎡) 1,521   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1 工場 漆器関連の中小工場 、倉庫等が多い工業 地域 東10m市道 水道 会津若松 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   260 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,521 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 漆器関連工場の立地を目的と した工業団地を起源とするが 、現在は業種の制限はない。 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 会津若松 7.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地場産業の漆器関連工場の立地・集積を目的とした工業団地を起源とするが、開発年次が古いため現在の工場地 の標準より画地規模が小さく、この点で競争力に劣り、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は会津若松市を中心に会津盆地一円の工場・事業所の立地が可能な工業地域の範囲である。需要者は工場・ 倉庫等の用地を求める企業・事業者で、地元企業ほか広域的に事業を展開する企業等も含まれる。事業の内容により求 める画地規模・予算等は様々で、また、全国的に自治体の工場誘致は活発で、助成金・税の優遇措置等を伴う誘致が行 われていることから、工場用地自体の価格水準が判別しにくく、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内において賃貸収益を目的とした工場、倉庫等は見られず、収益価格を求めることはできなかった。近隣地 域内においても自用の工場・事業所、倉庫等が建ち並んでおり、土地取引は自用目的がほとんどである。需要者は周辺 の取引価格を指標に購入の意思決定を行うと考えられ、比準価格の信頼性は高いと判断する。よって、市場の動向を反 映した比準価格を標準とし、当該標準地の前年価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年第１四半期までは新型コロナの影響 は軽微であったが、４月の緊急事態宣言発令 以降、地域社会・経済への影響は甚大である 。 地場産業の漆器関連企業の工業団地を起源と するが、敷地の規模を求める業種には画地規 模が小さく、この点で需要を狭めている可能 性がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％