鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

会津若松 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１２Ｙ -78	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8.2m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	２１Ｋ１０Ｙ -12	会津若松市		建付地	（　）	長方形	北8m県道、中間画地		商業 (90,400)
c	２１Ｋ１２Ｙ -77	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8.5m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	２１Ｋ１３Ｙ -24	会津若松市		建付地	（　）	長方形	南6.5m市道、中間画地		商業 (90,390)
e	２１Ｋ１３Ｙ -28	会津若松市		建付地	（　）	長方形	南10m国道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,013	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	49,613	100 [ 100.0]	49,613	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,600
b	(　 ) 54,935	100 [ 100.0]	[ 95.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	52,353	100 [ 102.3]	51,176		51,200
c	(　 ) 43,081	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	47,868	100 [ 95.1]	50,334		50,300
d	(　 ) 33,513	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	48,890	100 [ 97.3]	50,247		50,200
e	(　 ) 62,624	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	62,060	100 [ 122.6]	50,620		50,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,300 円／㎡]

会津若松 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、造成事例を収集できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,865,640	912,722	2,952,918	2,715,000	237,918	（　0.9718） 231,209	（ 5.4 - 0.1 ） 5.3％
	⑧収益価格	4,362,434 円　　　　（　 19,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	99.37	Ｓ2	198.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	330 ％	225 ㎡	13.0 m x 15.7 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２階事務所各フロア貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	99.37	100.0	99.37	1,996	198,343	3.0	595,029
							0.0	0
2～ 2	事務所	99.37	100.0	99.37	1,597	158,694	3.0	476,082
							0.0	0
～

～

～

計		198.74	100.0	198.74		357,037		1,071,111
								0

⑨年額支払賃料	357,037 円　×　12ヶ月　＝　 4,284,444 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,284,444 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 428,444 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,856,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,071,111 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,640 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,865,640 円　　　　（　 17,181 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１３ＣＹ　　　　-3	2,283 ( 2,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [120.0]	100 [106.0]	2,017	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,001 円/㎡　月額支払賃料（　 1,996 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ１３Ｃ　　　　-6	1,671 ( 1,581)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [115.0]	100 [ 86.0]	1,965
c	２１Ｋ１３Ｃ　　　　-4	1,383 ( 1,345)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 96.0]	100 [ 81.0]	2,021

会津若松 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	181,000 円	36,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	214,222 円	4,284,444　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 325,800 円	36,200,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	72,400 円	36,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,200 円	36,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 912,722 円　（　　　　　　 4,057 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,200,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 198.74 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,715,000 円（　　　　　 12,067 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,865,640 円
②総費用	912,722 円
③純収益　①－②	2,952,918 円
④建物等に帰属する純収益	2,715,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	237,918 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	231,209 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,028 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,362,434 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
会津若松 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

会津若松 5-7

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　鈴木　禎夫

印

TEL.

鑑定評価額

11,300,000 円

１㎡当たりの価格

50,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	41,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	会津若松市相生町１８８番｢相生町６－２３｣				②地積　(㎡)	225 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,330)
	1:1.2	店舗兼住宅Ｓ2	小売店舗の中に一般住宅等が見られる商業地域	東5.5m市道	水道、下水	会津若松 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 130 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.7 ｍ、規模　　 225 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

店舗の減少で住宅地域化傾向
の強い既成市街地の商店街。

街

路

５．５ｍ市道

交通

施設

会津若松駅南東方

1.0km

法令

規制

商業
(90,330)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

古くから営業する小規模店舗等が残るが、新規の開業はほぼなく、商店街としては衰退傾向と予測。商業地とし
ての需要は弱く、地価は緩やかながらも下落傾向と予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 50,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市街地中心部の商業地域及び商業・住宅用途混在地域一円。主な需要者は地縁性を有する個人商店経営者
等であるが、戸建住宅向けの区画には市内の一次取得者等の需要もある。古くは各種店舗が軒を並べる商店街として機
能していたが、現在はごく一部の店舗等が残るのみで商店街機能は弱まっており、住宅地需要の下支えはあるものの、
店舗用地需要は弱く、地価は下落傾向にある。取引の中心価格帯は、規模や形態が多様で見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

繁華性の低い商店街であり、空室リスク等を反映して収益価格は低位に求められた。一方、市場参加者は、地元の商店
主に住宅用地を求める需要者が加わっており、住宅地域化のみられる商業地の取引事例を重視して求められた比準価格
は説得力が高い。よって比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定
評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　会津若松 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 59,400 円／㎡

[ 97.8]
100

100
[100.0]

100
[116.9]

[100.0]
100

49,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微減、世帯数は微増傾向。コロナ禍は
観光業、飲食業を直撃しており、先行きも不
透明で、地域経済全般に悪影響が及びつつあ
る。

利便性に優れる既成市街地に位置するが、一
方通行規制が競争力を低下させている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

会津若松 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１３Ｙ -25	会津若松市		更地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	２１Ｋ１３Ｙ -27	会津若松市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２１Ｋ１２Ｙ -78	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8.2m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	２１Ｋ１０Ｙ -24	会津若松市		建付地	（　）	不整形	北西3.4m市道、南西7m、二方路		商業 (80,240)
e	２１Ｋ１０ -37	会津若松市		建付地	（　）	長方形	北東16m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,657	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	49,105	100 [ 98.4]	49,903	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,900
b	(　 ) 60,398	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	59,734	100 [ 115.3]	51,807		51,800
c	(　 ) 50,013	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	49,613	100 [ 100.0]	49,613		49,600
d	(　 ) 45,961	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	46,193	100 [ 91.7]	50,374		50,400
e	(　 ) 28,102	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 70.0]	100 [ 70.0]	56,376	100 [ 113.7]	49,583		49,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.8	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.6	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +4.2	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.34	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,300 円／㎡]

会津若松 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			当該標準地は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,778,395	865,987	2,912,408	2,634,880	277,528	（　0.9458） 262,486	（ 5.4 - 0.1 ） 5.3％
	⑧収益価格	4,952,566 円　　　　（　 22,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	99.17	Ｓ2	198.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	330 ％	225 ㎡	13.0 m x 15.7 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２Ｆ事務所、各フロア貸し。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	99.17	100.0	99.17	1,955	193,877	3.0	581,631
							0.0	0
2～ 2	事務所	99.17	100.0	99.17	1,564	155,102	3.0	465,306
							0.0	0
～

～

～

計		198.34	100.0	198.34		348,979		1,046,937
								0

⑨年額支払賃料	348,979 円　×　12ヶ月　＝　 4,187,748 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,187,748 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 418,775 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,768,973 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,046,937 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,422 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,778,395 円　　　　（　 16,793 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１０Ｃ　　　　-7	1,472 ( 1,392)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [127.4]	100 [ 70.0]	1,775	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,960 円/㎡　月額支払賃料（　 1,955 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ１３ＣＹ　　　　-3	2,283 ( 2,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,090
c	２１Ｋ９Ｃ　　　　-6	2,061 ( 2,061)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [130.0]	100 [ 85.0]	2,027

会津若松 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	179,000 円	35,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	209,387 円	4,187,748　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 322,200 円	35,800,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	35,800 円	35,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,800 円	35,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 865,987 円　（　　　　　　 3,849 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,800,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 198.34 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0705 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,634,880 円（　　　　　 11,711 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,778,395 円
②総費用	865,987 円
③純収益　①－②	2,912,408 円
④建物等に帰属する純収益	2,634,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	277,528 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	262,486 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,167 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,952,566 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,000 円／㎡）