鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

会津若松 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１３Ｙ -28	会津若松市		建付地	（　）	長方形	南10m国道、中間画地		商業 (90,400)
b	２１Ｋ１３Ｙ -29	会津若松市		建付地	（　）	不整形	南15m市道、中間画地		２住居 (70,200)
c	２１Ｋ１２Ｙ -77	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	２１Ｋ１３Ｙ -24	会津若松市		建付地	（　）	長方形	南6.5m市道、中間画地		商業 (90,390)
e	２１Ｋ６Ｙ -17	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ整形	北8m市道、西4m、角地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 62,624	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	62,060	100 [ 121.9]	50,911	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	50,900
b	(　 ) 23,405	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 50.0]	100 [ 105.0]	44,224	100 [ 88.3]	50,084		50,100
c	(　 ) 43,081	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	47,868	100 [ 93.1]	51,416		51,400
d	(　 ) 33,513	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	48,890	100 [ 104.9]	46,606		46,600
e	(　 ) 64,416	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	60,735	100 [ 125.2]	48,510		48,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 -5.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.8	環境　　　　 +22.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,500 円／㎡]

会津若松 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地で、造成事例の入手ができず、土地の再調達原価の把握も困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,116,679	457,380	1,659,299	1,350,000	309,299	（　0.9445） 292,133	（ 5.4 - 0.1 ） 5.3％
	⑧収益価格	5,511,943 円　　　　（　 20,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	120.00	Ｓ1	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	269 ㎡	13.0 m x 18.0 m	前面道路：県道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域における建物の高度利用の状況等を考慮の上、低層店舗ビルを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

低層の店舗ビル（一棟貸）を想定するため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	100.0	100.00	1,955	195,500	3.0	586,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		195,500		586,500
								0

⑨年額支払賃料	195,500 円　×　12ヶ月　＝　 2,346,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,346,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 234,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,111,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	586,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,279 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,116,679 円　　　　（　 7,869 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１３Ｃ　　　　-6	1,671 ( 1,581)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [ 88.0]	2,031	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,960 円/㎡　月額支払賃料（　 1,955 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ１３ＣＹ　　　　-3	2,283 ( 2,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [105.0]	100 [108.0]	2,288
c	２１Ｋ１３ＣＹ　　　　-2	1,023 ( 1,021)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	1,573

会津若松 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	90,000 円	18,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	70,380 円	2,346,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 99,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 162,000 円	18,000,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	18,000 円	18,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,000 円	18,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 457,380 円　（　　　　　　 1,700 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,350,000 円（　　　　　 5,019 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,116,679 円
②総費用	457,380 円
③純収益　①－②	1,659,299 円
④建物等に帰属する純収益	1,350,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	309,299 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	292,133 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,086 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,511,943 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
会津若松 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

会津若松 5-6

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　小椋　満幸

印

TEL.

鑑定評価額

13,400,000 円

１㎡当たりの価格

49,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	40,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	会津若松市本町２９５番１｢本町３－２６｣				②地積　(㎡)	269 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）
	1:1.5	店舗Ｗ2	小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	西10m県道	水道、ガス、下水	会津若松 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 269 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

小売店舗を主とし、銀行、郵
便局も所在する古くからの商
業地域。

街

路

１０ｍ県道

交通

施設

会津若松駅南西方

2.6km

法令

規制

商業
(80,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

食料品・日用品を商う古くからの商店街で、周辺住民を中心に一定の集客力を有するが、近年の商況低迷とコロ
ナ禍による地域社会・経済の停滞により、地価は下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市街地中心部の商業地域の範囲である。当該地域は会津若松中心部から南西方の会津高田・会津本郷方
面へ向かう旧街道沿いに形成された古くからの商業地域である。このような地域性から、周辺住民を主な顧客とする食
料品・日用品等を商う低層の小売店舗及び飲食店が多く建ち並んでいる。需要者は会津若松市内の企業・事業者を主と
するが、事業内容により用地規模・用地に充てる予算等が様々で、取引の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は自用の店舗が建ち並んでおり、賃貸を目的とした建物・テナントビルは見られない。近隣地域内の土地取
引は自用目的がほとんどであり、一方、収益価格が取引価格に影響を及ぼす程度に賃貸市場は成熟していない。よって
、収益価格は参考にとどめ、土地取引は自用目的がほとんどであるという地域性から比準価格を重視し、代表標準地と
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　会津若松 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 59,400 円／㎡

[ 97.8]
100

100
[100.0]

100
[117.4]

[100.0]
100

49,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和２年第１四半期までは新型コロナの影響
は軽微であったが、４月の緊急事態宣言発令
以降、地域社会・経済への影響は甚大である
。

旧街道沿いの古くからの商業地域であり、周
辺住民を中心に一定の集客力を有するが、地
銀支店閉鎖もあり、商況は低迷している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

会津若松 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１３Ｙ -27	会津若松市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	２１Ｋ１２Ｙ -75	会津若松市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8.5m市道、中間画地		商業 (80,400)
c	２１Ｋ１０ -25	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	２１Ｋ１１ -16	会津若松市		建付地	（　）	長方形	北5m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,398	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	59,734	100 [ 117.3]	50,924	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	50,900
b	(　 ) 48,408	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	55,542	100 [ 112.9]	49,196		49,200
c	(　 ) 50,505	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	53,163	100 [ 107.8]	49,316		49,300
d	(　 ) 15,432	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 60.0]	100 [ 85.0]	30,077	100 [ 59.9]	50,212		50,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.1	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,800 円／㎡]

会津若松 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			当該標準地は既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,348,230	1,342,160	5,006,070	4,777,120	228,950	（　0.9453） 216,426	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	4,162,038 円　　　　（　 15,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	162.00	Ｓ2	324.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	80 ％	400 ％	400 ％	269 ㎡	13.0 m x 18.0 m	前面道路：県道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗が建ち並ぶ商業地域であり、宅地規模・形状等を考慮のうえ、１階・２階ともフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 93.0 ％
の理由

階段室等の共有部分を有するため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	162.00	93.0	150.66	2,190	329,945	3.0	989,835
							0.0	0
2～ 2	店舗	162.00	93.0	150.66	1,659	249,945	3.0	749,835
							0.0	0
～

～

～

計		324.00	93.0	301.32		579,890		1,739,670
								0

⑨年額支払賃料	579,890 円　×　12ヶ月　＝　 6,958,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 301.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,958,680 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 626,281 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,332,399 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,739,670 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,831 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,348,230 円　　　　（　 23,599 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｔ２ＣＹ　　　　-1	2,367 ( 2,367)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	2,252	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,195 円/㎡　月額支払賃料（　 2,190 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０Ｔ３ＣＹ　　　　-5	1,862 ( 1,862)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,840
c	２１Ｋ１０Ｃ　　　　-6	944 ( 944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,069

会津若松 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	350,400 円	58,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	208,760 円	6,958,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 140,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 525,600 円	58,400,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	58,400 円	58,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,400 円	58,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,342,160 円　（　　　　　　 4,989 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,400,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 324.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0818	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0977 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,777,120 円（　　　　　 17,759 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,348,230 円
②総費用	1,342,160 円
③純収益　①－②	5,006,070 円
④建物等に帰属する純収益	4,777,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	228,950 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	216,426 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 805 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,162,038 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,500 円／㎡）